“律师，我这租房合同上抬头只写了李某某的名字，签字是王某某代签的，我能找王某某要欠的房租吗？”张某某找到我时，攥着皱巴巴的租赁协议，第一句话就问这个。
她在包头有套住房出租后，不仅收不到后续租金，还发现房子被擅自转租给了外人，现在连原承租人都联系不上，完全不知道该怎么维权。
最让她拿不准的，就是代签合同的王某某到底算不算承租人，能不能一起追责。
包头房屋租赁欠租的事发经过
张某某是包头的房屋所有权人，2024年年初通过朋友介绍，将名下一套住房对外出租。
当时来洽谈的是王某某，称要帮朋友李某某租房。签协议时，抬头承租方写的是李某某，落款由王某某代签，还留了李某某的身份证号。协议约定租期4年，月租金一千元左右，按年支付，下次付款需提前10天。
协议签订后，张某某按约交付房屋，租金有时从李某某微信转来，有时从王某某微信转来，她未提出异议。
2025年中，到了下一期租金支付时间，张某某联系李某某和王某某，两人一再推诿，后来干脆失联。她上门收房时才发现，房屋已被转租给赵某某，赵某某称已向李某某交了租金，不肯搬离。
张某某手里有租赁协议、过往微信转账记录及沟通记录，但不确定代签的王某某算不算共同承租人，也不知道该怎么维权。
包头房屋租赁欠租怎么处理？先明确追责主体
我先回答了张某某最关心的问题：王某某虽然是代签，但属于共同承租人，张某某可以同时向李某某和王某某主张权利。
主要有两方面依据：一方面，王某某全程参与了合同的协商和签订，他作为完全民事行为能力人，明知代签会产生相应法律后果仍实施该行为，足以说明他有加入租赁关系的意思表示；另一方面，从实际履行来看，王某某多次通过自己的微信账户支付租金，已经实际履行了承租人的核心付款义务，张某某也接受了这些付款且未提出异议，双方已形成事实上的租赁关系。
除此之外，我还告诉张某某，李某某和王某某未经她同意擅自将房屋转租给赵某某，已经违反了合同约定和法律规定，她有权解除租赁合同，要求赵某某腾退房屋。
考虑到目前还能联系上次承租人赵某某，且欠付租金不足1万元，我建议优先向李某某、王某某和赵某某分别发送律师函。
发律师函主要有几重作用：首先是正式向李某某、王某某催告欠付租金，告知其欠租及擅自转租已构成违约，你有权解除合同，要求其限期支付欠租并配合腾房；其次是向次承租人赵某某告知原租赁合同解除的相关情况，要求其限期腾退，避免后续产生更多占有使用费纠纷；同时也能固定你主张权利的证据，中断诉讼时效，为双方保留协商解决的空间。
发函后通常有两种走向：一是对方回应并协商还款及腾房方案；二是对方仍不回应，你方可持律师函及相关证据推进后续法律程序。
目前我已经整理好全部证据材料，函件内容也已经和张某某确认完毕，正准备寄出。
法律要点
- 承租人应按约定期限支付租金，无正当理由欠付的，出租人可催告其在合理期限内支付，逾期不付的，出租人有权解除合同。（《中华人民共和国民法典》第七百二十二条）
- 承租人未经出租人同意转租的，出租人有权解除合同。（《中华人民共和国民法典》第七百一十六条）
- 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方均签名、盖章或按指印时成立；签名前一方已履行主要义务、对方接受的，合同成立。（《中华人民共和国民法典》第四百九十条）
共同承租人的司法认定标准
结合张某某的情况，司法实践中认定代签人是否为共同承租人，主要看三点：
- 合同参与度：全程参与协商签订、以代签名义加入租赁关系的，可认定有共同承租意思表示。
- 义务履行情况：支付租金是承租人核心义务，持续支付租金的，可认定为实际履行合同义务。
- 出租人态度：出租人明知代签人参与承租且接受其履行的，可佐证共同承租事实。
需要注意的是，“代签”不代表代签人一定不是合同主体，不能仅以合同抬头署名为唯一判断依据，需结合履行情况和真实意思综合认定。
常见问题
房屋租赁欠租多久可以解除合同？
根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条的规定，承租人无正当理由欠付租金的，出租人可以先催告其在合理期限内支付，逾期仍不支付的，出租人就有权解除合同。合理期限一般根据欠付金额、合同约定等因素确定，没有统一的固定标准。
承租人擅自转租，我可以直接要求次承租人搬离吗？
如果承租人未经你同意擅自转租，你有权解除与承租人的租赁合同。合同解除后，次承租人就失去了继续占有房屋的合法依据，你可以要求次承租人腾退房屋。如果次承租人拒不搬离，你可以通过法律途径主张权利。
代签房屋租赁合同的人需要承担责任吗？
代签人是否担责需结合具体情况判断：若代签人有共同承租意思表示，且实际履行了支付租金等主要义务，出租人也接受的，可能被认定为共同承租人，需承担相应责任。
发律师函需要多少钱？
征和律师函服务统一收费490元，包含律师沟通案情、起草函件、盖章寄出及电子档交付全流程服务，无需额外支付其他费用。
行动建议
如果你在包头遇到房屋租赁欠租、擅自转租等纠纷，建议先固定好租赁合同、租金支付记录、沟通记录等证据，及时向对方主张权利，避免超过诉讼时效。你可以选择征和律师函服务，仅需490元，线上即可办理，最快3小时出函，服务覆盖全国，能够有效固定催告证据、中断诉讼时效，为双方保留协商空间。
本文改编自公开裁判文书，相关信息已做脱敏处理，不构成具体法律意见，如有类似纠纷建议咨询专业律师。