张某某刚坐下来就把手机微信聊天记录翻到最下面，指尖点着屏幕上的欠费截图声音发紧："律师，我这房子租出去一年，租客走了欠了一堆钱，我都愁死了。"
她问的第一个问题不是能不能起诉，是："我之前收了他3500的押金，是不是扣了押金，剩下的租金和燃气费就不能再要了？"
常州房东遇租客欠租搬离，扣完押金仍有损失
张某某是常州的房东，受父亲委托出租名下一套住宅。2024年3月，她通过中介和租客李某某签订了为期一年的房屋租赁合同，约定月租金3500元，按季度支付，先付后用，每次需提前7天支付，租房押金3500元，若逾期付租超过7天，押金作为违约金不予退还。
合同签订后，张某某按约交付了房屋，李某某前期还能按时付租，从第三季度开始就陆续拖欠租金，合同到期后也没有及时搬离，直到2025年5月才腾空房屋。
张某某验收房屋时发现，李某某一共欠付1万余元租金，还有燃气费、水费等杂费2千余元，屋内的65寸电视机也被弄坏了，李某某只赔了一台小尺寸的二手电视。她多次通过微信催要欠款，李某某一直拖延不付，这才来咨询维权方案。
扣完押金仍可发函主张剩余欠付费用
我先给她解答了最关心的核心问题：押金的性质是履约担保，合同约定逾期付租超过7天押金转为违约金，和实际产生的欠付租金、水电燃气费、财物损失属于不同性质的款项，只要有明确的合同约定和相应证据，扣完押金之后完全可以继续主张剩余的费用。
结合她的情况，我建议优先发律师函，而不是直接走诉讼程序。她手头的证据很完整：有双方签字的租赁合同、微信催要的聊天记录、燃气和水费的欠费凭证、房屋验收时的照片，足以支撑我提出的主张。
发函一方面可以清晰列明所有欠付费用的明细和法律依据，固定催告证据，另一方面也会给对方明确的履行期限，保留协商的空间。发函后通常有两种走向：如果对方回应，我可以根据对方的态度协商具体的还款方案；如果对方仍不回应，也已经完成了催告的固证动作，为后续推进做好准备。
法律要点
- 依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，依据《中华人民共和国民法典》第465条。
- 承租人应当按照约定的期限和金额支付租金，逾期履行的应当承担相应的违约责任，依据《中华人民共和国民法典》第509条。
- 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任，依据《中华人民共和国民法典》第714条。
- 当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，违约金与实际欠付的费用可同时主张，依据《中华人民共和国民法典》第577条。
法律深扒：房屋租赁押金能不能直接抵违约金？
很多房东和租客都误以为"押金就是违约金"，实际上二者的法律性质并不相同。
押金是履约保证金，目的是担保承租人按约履行合同义务，比如按时付租、妥善保管租赁物，若承租人没有违约行为，退租时房东应当全额退还押金。
如果租赁合同中明确约定"承租人逾期付租超过一定期限的，押金转为违约金不予退还"，这类约定只要是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，就是合法有效的。
需要注意的是，押金转为违约金后，承租人仍然需要支付实际欠付的租金、水电燃气费等费用，也需要赔偿因自身原因造成的租赁物损失——这些都是承租人实际使用房屋产生的债务，和违约金的性质不同，不能相互抵销。
常见问题
房屋租赁纠纷发律师函需要准备哪些材料？
一般需要准备房屋租赁合同、承租人的身份信息、欠缴租金及杂费的凭证、前期催告的沟通记录、租赁物损坏的相关证据等，材料越完整，律师函的表述越精准。
租客搬离后失联了，发律师函还有用吗？
有用。律师函可以向租客预留的通讯地址、户籍地等地址寄送，即使对方拒收，也能起到固定催告事实、保留协商权利的作用。
发律师函的费用是多少？
征和律师函服务收费490元起，包含文书撰写、送达跟进、电子归档全流程服务，无需线下跑所，线上即可提交材料办理。
行动建议
针对常州房屋租赁欠租类纠纷，建议房东在自行催告无效果后，优先通过发函固定催告证据、明确主张，避免后续举证困难。
你可选择征和律师函服务，仅需490元，全程线上办理，最快3小时出函，服务覆盖全国。
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