“我住了快二十年的房子，突然被法院强制执行腾了出去，那我当初付的6万块房款找谁要？”
接待张某某咨询时，他手里攥着泛黄的旧合同和收条，说话声音都发颤。
济南市民购房遇一房二卖 付6万住18年被强制执行腾房
2004年，张某某经朋友介绍认识了姚某，姚某称自己手头有套位于济南的房子可以出售，价格8万元，只要先付6万元就能交房，剩下的2万元等过户完成再付，还保证2004年12月底前办好过户手续。
张某某觉得条件合适，当天就和姚某签了《房屋买卖合同》，转了6万元购房款，姚某也出具了收条，随后张某某就搬进了这套房子居住。
没想到住到2005年，突然有个孙某某把张某某告到了法院，说这套房子是自己从姚某母亲手里买的，还办了房产证，要求张某某腾房。之后张某某一直在处理相关诉讼，直到最近才被法院强制执行腾了房。
这十几年里张某某多次联系姚某要说法，姚某一直避而不见，连联系方式都换了，根本找不到人。
济南一房二卖追讨购房款 先算清维权成本再选方案
我给张某某算了一笔实际的维权成本：他的诉求是要回6万元已付购房款，再按合同约定主张违约责任，总标的不算高，如果直接走诉讼程序，首先要预缴数千元的诉讼费；因为姚某已经失联多年，法院需要走公告送达流程，仅公告期就要至少60天，整个诉讼流程走下来至少大半年，还要额外承担几百元的公告费。
就算走完诉讼程序拿到判决，后续还要再启动执行程序，整个过程耗费的时间、精力成本都不算低。
这种情况优先选择发律师函，首先不需要走漫长的诉讼流程，也不用提前预缴诉讼费、公告费，就能直接固定我代他向姚某主张退款、承担违约责任的催告事实。
如果姚某收到函后回应，我可以协助他协商退款方案；如果姚某仍不回应，这份律师函也能作为后续维权的正式书面证据，帮他固定主张权利的时间节点。
法律要点
- 依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同（《中华人民共和国民法典》第509条）。
- 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同（《中华人民共和国民法典》第563条）。
- 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任（《中华人民共和国民法典》第577条）。
- 权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算（《中华人民共和国民法典》第195条）。
房屋买卖维权最容易踩的3个坑
- 坑1：付款后不及时催促过户，以为住进去房子就是自己的。实际上房屋产权以不动产登记为准，就算居住再久，没有办理过户登记也不能对抗已经取得房产证的善意第三人。
- 坑2：找不到对方就一直拖着不主张权利，导致诉讼时效经过。就算对方失联，也要通过发律师函、起诉等方式主动主张权利，避免超过诉讼时效影响维权。
- 坑3：只做口头约定，不签书面合同、不保留付款凭证。一旦发生纠纷，没有书面证据很难证明双方的买卖关系，维权难度会大幅提升。
常见问题
遇到一房二卖，我可以直接起诉吗？
可以直接起诉，但如果对方处于失联状态，诉讼需要走公告送达流程，耗时较长、相关成本也更高，你可以结合自身情况选择先发律师函固定催告证据，再决定是否推进诉讼程序。
我住了很多年的房子被要求腾退，还能要回当初的购房款吗？
只要你持有合法有效的房屋买卖合同、付款凭证等证据，就有权向出卖方主张返还已付购房款，还可以根据合同约定或法律规定主张相应的违约责任。
发律师函要多少钱？
征和律师函服务统一收费490元，无额外隐形收费，你可以线上提交相关材料，全程无需跑线下。
行动建议
如果您在济南遇到房屋买卖违约、一房二卖等房产纠纷，建议不要拖延，尽快留存好合同、付款凭证等相关材料，及时主张权利。
您可以选择征和律师函服务，仅需490元，支持线上提交材料，最快3小时完成起草，服务覆盖全国，我可为您高效固定催告证据。
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