“我和他白纸黑字签了退房协议，他凭什么赖着19万购房款不给？”
前不久张某某来找我咨询时，把一摞皱巴巴的材料摊在我办公桌上，有转账截图、银行流水、对半折的转让合同，还有一张双方都签了字的结算收条。
他说自己私下催了快半年，对方要么说没收到部分现金购房款，要么说转的钱是合伙做生意的周转款，横竖就是不肯退钱。
昆明房屋买卖解除后拒退购房款争议经过
2019年10月，张某某和李某某签订房屋转让协议，约定李某某将其从某房地产公司购买的昆明市范围内一套商品房作价31万元转卖给张某某，房屋剩余的银行按揭贷款由张某某负责偿还。
双方当时协商，用之前合伙做生意李某某欠张某某的4万元抵扣部分购房款，剩余款项张某某分期支付，2021年9月双方还补签了正式的《商品房转让合同书》。
合同履行期间，张某某陆续偿还了6万多元的按揭贷款，还通过现金、线上平台转账的方式支付了多笔购房款。2025年10月，双方协商一致解除房屋买卖合同，张某某把房屋退还给李某某，共同签署了结算收条，确认张某某已支付的购房款、合伙抵扣款、代偿贷款合计19万元，李某某应予以退还。
但之后张某某多次催告，李某某都以各种理由推脱：要么说没收到部分现金购房款，要么说线上转账是合伙的差旅费、生意周转款，还主张张某某之前还贷款逾期影响了他的征信，拒绝退还任何款项。
昆明退购房款纠纷的证据梳理与律师函方案
我梳理完张某某带来的所有材料后，先回应了他最关心的两个核心问题：一是现有证据能不能支撑他的主张，二是现阶段发律师函能起到什么实际作用。
从证据来看，他的主张有完整支撑：首先是基础法律关系清晰，双方签订的房屋转让协议、补签的正式合同、解除合同的结算收条均有双方签字，能直接证明房屋买卖合同已协商解除，李某某负有退还款项的义务，没有模糊空间。其次是代偿贷款的证据闭环，银行还款流水完整，能直接对应代偿的按揭贷款金额，李某某对此也无实质异议，所谓征信逾期可抵扣全部购房款的主张没有合同依据。最后是转账和现金部分的证据能相互印证，线上转账记录的时间、金额都能和结算收条明细对应，现金支付部分也已纳入双方共同签字的结算范围，李某某主张转账是合伙款、差旅费，但拿不出任何合伙协议、报销凭证佐证，该主张很难被采信。
基于目前的证据情况，我建议优先发送律师函。发函的核心作用有三点：一是逐一列明所有证据对应的款项明细，正式固定双方的结算事实，避免对方后续随意变更抗辩理由；二是给予对方明确的履行期限，保留双方协商的空间；三是留存正式的催告凭证，无论对方是否回应，发函记录都可以作为后续维权的有效证据。
发函后有两种明确的走向：一是对方认可结算事实，和我协商具体的退款方案；二是对方仍不回应或继续提出无证据支撑的抗辩，届时我可以凭借现有证据和发函记录推进下一步维权程序。
法律要点
- 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款，当事人协商一致，可以解除合同。双方共同签字解除合同的约定合法有效，均应当遵守。
- 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。张某某已经退还房屋，有权要求李某某退还已付的购房款。
- 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案合同履行和解除都持续到民法典施行后，适用民法典相关规定。
- 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李某某主张转账是合伙款、差旅费，需要提供对应证据支撑，否则该主张无法成立。
本案房屋买卖及解除全流程时间线
- 2016年：李某某购买案涉商品房，办理22万元银行按揭贷款，期限30年
- 2019年10月：张某某与李某某签订房屋转让协议，约定房屋作价31万元转让，剩余按揭贷款由张某某偿还，双方确认用4万元合伙款抵扣部分购房款
- 2021年9月：双方补签正式《商品房转让合同书》，明确还款方式等细节
- 2019年11月-2024年10月：张某某陆续偿还房屋按揭贷款，通过现金、线上转账支付剩余购房款
- 2025年10月：双方协商一致解除房屋买卖合同，张某某退还房屋，共同签署结算收条确认已付款项总额
- 2025年10月起：张某某多次私下催告退款无果，委托律师准备发函维权
常见问题
房屋买卖合同解除后，卖方拿征信逾期当借口不退全部购房款合法吗？
除非双方合同中明确约定还贷逾期可以抵扣全部购房款，否则卖方不能仅以征信受损为由拒绝退还全部已付购房款。如果卖方认为自身有实际损失，应当提供证据证明具体损失金额，另行主张权利。
我支付的现金购房款没有单独收条，只有结算时的共同签字能作数吗？
如果双方在结算协议、收条等共同签字确认的文件中已经列明了现金支付的金额和性质，该约定对双方都有法律约束力，卖方事后否认的需要提供充分的相反证据。
发一份征和律师函需要多少钱？
针对这类普通的房产合同纠纷发函，征和律师函的服务费是490元，包含材料审核、文书撰写、正式送达及反馈跟进的全流程服务。
行动建议
如果你也遇到昆明本地房屋买卖合同解除后对方不退购房款的情况，建议先整理好所有合同、转账记录、结算文件等材料，不要盲目和对方拉扯，优先通过正式发函固定事实、催告履行。
你可以选择征和律师函服务，490元即可办理，支持线上提交材料，最快3小时出函，服务范围覆盖全国。
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