花46万竞买的2000平国有商服用地，刚要启动开发，就发现被人围了近三分之一。
按出让金价折算，被占的700多平对应成本就有15万，更别说耽误开发的预期损失。
找了村委会、自然资源部门调解好几次，对方都不肯拆，不少人遇到这种情况第一反应是起诉，但算下来成本其实不低。
拉萨土地使用权被占的事发经过
客户是拉萨当地的某机械租赁合作社，因经营需要，于2020年向当地相关部门申请商服用地，通过国有土地使用权出让竞买流程，出资46万元，于2021年正式签订出让合同，2023年取得不动产权证书，享有2000平国有建设用地的使用权，使用期限至2061年。
2024年，客户准备启动土地开发时，发现同村的鲁某某在案涉土地上搭建了铁丝网围栏，占据了约三分之一的面积，导致客户无法正常使用土地。
对方是同村村民，并未取得案涉土地的任何权属证明，双方此前曾有过口头沟通。客户多次找村委会、当地自然资源部门协调，鲁某某都不肯拆除围栏，双方始终谈不拢。
拉萨土地使用权被占发律师函的成本对比
我先给客户算了两笔账：一笔是直接起诉的成本，一笔是先发律师函的成本。
如果直接走诉讼程序，哪怕事实清楚、证据充足，从立案到拿到生效法律文书，通常需要数月时间。这段时间里，土地一直处于闲置状态，客户不仅没法按计划落地经营项目，还要承担前期投入的资金成本，机会成本远高于诉讼费用本身。
而先发律师函的成本低很多，流程也更短：我会根据客户提供的不动产权证、现场照片等材料，明确告知对方其行为已构成物权侵权，列明要求拆除围栏的期限与法律依据，同时保留协商的空间。
发函之后有两种走向：一是对方收到函件后愿意出面沟通，双方就拆除时间、相关事宜协商方案；二是对方仍不回应，这份律师函也能作为我方已履行催告义务的固定证据，为后续推进法律程序做准备。
对客户来说，现阶段先发律师函，是用较低的时间和经济成本尝试协商解决问题的路径，哪怕没谈成，也不会耽误后续的维权节奏。
法律要点
- 根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。客户已依法登记取得不动产权证，是案涉土地的合法使用权人。
- 根据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，记载事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。
- 根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。对方私自搭建围栏的行为已构成对土地使用权的妨害，权利人有权要求排除妨害。
- 根据《中华人民共和国土地管理法（2019年修正）》第十二条规定，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
国有土地使用权取得与侵权事件时间线
- 2020年6月：某机械租赁合作社向拉萨市相关部门提交2000平商服用地的用地申请，获得审批通过。
- 2021年10月：合作社与相关部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳46万元出让金，确认土地用途为商服用地，使用期限40年。
- 2023年1月：合作社正式取得不动产权证书，登记为案涉国有建设用地使用权的唯一权利人。
- 2024年：合作社准备开发土地时，发现鲁某某在案涉地块上搭建铁丝网围栏，占据部分土地，导致土地无法正常使用。
- 当前阶段：合作社多次通过村委会、行政部门协调未果，委托律师准备发送律师函主张权利。
常见问题
土地被他人侵占可以直接发律师函吗？
可以。只要您是土地的合法权利人，持有不动产权属证明等材料，就可以委托律师向侵权方发送律师函，明确告知其侵权事实与法律后果，固定催告证据，为后续维权做准备。
发律师函能直接让对方拆除围栏吗？
律师函的核心作用是固定催告证据、明确法律依据、保留协商空间，并不具备强制执行力。对方收到函件后可能选择沟通协商，也可能不予回应，具体结果取决于对方的态度。若对方仍不配合，可凭律师函等证据进一步推进法律程序。
发律师函的费用是多少？
征和律师函服务统一收费490元，包含材料审核、函件撰写、送达跟进等全流程服务，无需额外支付其他费用。
土地侵权发律师函需要准备什么材料？
一般需要准备不动产权属证书（如不动产权证、土地使用权证）、侵权现场的照片或视频、能证明对方身份的相关信息，以及您之前催告对方的沟通记录等材料，便于律师准确核实事实、撰写函件。
行动建议
如果您也遇到拉萨本地土地使用权被侵占、对方拒不配合拆除的情况，建议先整理好手中的不动产权属证明、侵权现场证据，优先通过律师函固定催告证据、尝试协商解决，避免直接诉讼耗费过多时间成本。
征和律师函支持线上办理，3小时即可完成函件撰写，服务覆盖全国，统一收费490元。
本文改编自公开裁判文书，相关信息已做脱敏处理，不构成具体法律意见，如有类似纠纷建议结合自身情况咨询专业人士。