“我手上有借条还有房产抵押登记，怎么要回十万块就这么难？”张某某找到我的时候，手机里还存着上个月和对方的催款聊天记录。
他最纠结的不是能不能走法律程序，而是手里攒的一堆证据里，哪些能站得住脚，哪些反而会给对方留下话柄。
柳州民间借贷抵押借款案情详情
2021年6月，张某某与李某某签订《抵押借款协议书》，约定李某某向张某某借款10万元，月利率1.5%，借款期限1年，到2022年6月到期。
李某某以自己名下位于柳州市的一套房产作为抵押担保，双方办理了抵押登记，2022年8月又办理了抵押变更登记，担保期限延长至2028年。
张某某分多笔通过微信和银行转账，把10万元足额给到了李某某。借款到期后，李某某没有偿还本金，只陆续支付了部分利息，张某某多次催要，对方总以各种理由拖延。
2025年5月，张某某再次通过微信催款，李某某只说凑到钱就给，之后便没有了下文。
双方还有其他资金往来：2022年下半年，张某某曾转给李某某几笔钱，有的是临时借款，有的是向李某某买手机的货款，双方对这些款项的性质没有明确的书面约定。张某某一开始说李某某后来付的钱是补之前欠的利息，后来又说是还那笔小借款，前后说法不太一致。
另外双方对利息标准也有争议：李某某说后来商量好把利息降到每月500元，但张某某表示自己从来没同意过，只是对方每次少付就先收着，算抵扣之前欠的利息。
柳州有抵押的民间借贷发函策略
我梳理完所有材料后发现，本案核心争议并非借贷关系是否成立，而是已还款项性质、利息标准两项事实分歧，且张某某对已还款项的陈述前后不一，直接起诉易被对方抓住漏洞。
目前硬证据较为扎实：《抵押借款协议书》、不动产登记证明、10万元转账记录可直接证明借贷关系真实、抵押权依法设立，本金10万元无争议。
争议点之一是利息标准：李某某主张双方已协商将利息降至每月500元，但微信聊天记录中无张某某明确同意的表述，该主张缺乏依据。但张某某对已还款项的说法前后矛盾——先称是补欠息，后又称是偿还另外6000元借款，这种反复若进入诉讼程序，很可能被对方用以质疑陈述可信度。
争议点之二是6000元往来款的性质：张某某主张均为借款，但李某某仅认可3000元为借款，剩余3000元是手机货款，张某某无法提供借款合意的明确证据。若将该笔款项混在本案中主张，只会让事实更复杂，增加维权不确定性。
因此我建议暂不起诉，先发送律师函：明确告知对方本案借款事实、本息计算方式及抵扣规则，固定我方催告内容，同时厘清本案与其他往来款的边界。
发函后有两种走向：一是对方回应并协商方案，我可以结合证据情况沟通还款细节；二是对方仍不回应，函件可作为催告证据留存，为后续维权固定基础。
法律要点
- 《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：债务人以房产抵押担保债务的，逾期不还款时债权人有权就抵押财产优先受偿。
- 《中华人民共和国民法典》第六百七十五条：借款人应按约定期限返还借款，逾期未还的贷款人可催告其在合理期限内返还。
- 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕17号）第二十五条：民间借贷利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，超出部分不受法律保护。
- 《中华人民共和国民法典》第六百七十六条：借款人逾期还款的，应按约定或国家规定支付逾期利息。
民间借贷维权三种路径成本对比
遇到民间借贷纠纷时，常见的维权路径有三种，不同路径的时间、精力成本各有不同，可根据自身情况选择：
- 自行协商催收：几乎无金钱成本，但周期不确定，无规范催告凭证易引发时效、事实认定争议。
- 律师函催告：流程简便，可固定催告证据、明确我方主张，保留协商空间，不易激化矛盾。
- 诉讼维权：需缴纳诉讼费、保全费等，10万元标的诉讼费约几千元；周期通常数月，涉及二审、执行会更长。
常见问题
有房产抵押的民间借贷还需要发律师函吗？
有抵押担保不代表可以跳过催告环节。发律师函可明确还款主张、固定催告证据，同时保留协商空间，避免直接起诉的时间精力消耗。
民间借贷中双方对已还款项性质有争议怎么办？
首先要区分款项对应的法律关系，其他交易往来款尽量与本案借款分开处理，避免混同导致事实认定复杂。发律师函时可明确款项抵扣主张，提前固定催告内容。
民间借贷利息约定多少才受法律保护？
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕17号）第二十五条，民间借贷利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍，超出部分不受法律保护。
发律师函的费用是多少？
征和律师函服务统一收费490元，涵盖案情梳理、函件起草、送达跟进全流程，线上即可办理，无需到店。
行动建议
如果你也在柳州遇到民间借贷拖欠本息的情况，建议先梳理证据，明确借款事实与争议点，不要盲目起诉暴露证据漏洞。你可以选择征和律师函服务，490元即可线上办理，最快3小时出函，全国均可送达，帮你固定催告证据、明确争议焦点，为后续维权打好基础。本文改编自公开裁判文书，当事人信息、具体细节均已脱敏，不构成具体法律意见，如有类似纠纷建议咨询专业律师。