“我手里有她亲笔写的退租申请，怎么还能赖我拆电梯？”
南昌某商业管理有限公司的负责人找到我时，手里攥着一份商户签字的《租赁合同终止申请书》，一坐下就忍不住吐槽。
商户提前撤场欠了租金，反倒倒打一耙，说是园区拆了扶梯导致没法经营，是园区逼她走的。
南昌商铺提前退租纠纷：有退租申请为何仍起争议
2021年，南昌某商业管理有限公司与张某某签订《物业租赁合同》，将其运营的园区内一处400平的商铺出租给张某某经营餐饮，租赁期限到2024年9月，约定了两个多月的装修免租期，月租金2万元，张某某缴纳了6万元履约保证金。
2022年，因张某某经营情况不佳，双方协商调整了租金标准，张某某出具了租金缴纳承诺书，商业公司也审批通过了调整方案。
2023年4月起，张某某未再支付租金。同年6月28日，张某某向商业公司提交了一份《租赁合同终止申请书》，写明因自身经营问题，申请于2023年6月30日提前终止租赁合同，并承诺3日内腾空商铺交回。
张某某撤场后，商业公司核算下来，欠付的租金、免租期租金及提前退租违约金，抵扣6万元履约保证金后仍有约5万元的缺口。可张某某反倒提出，是商业公司拆除了商场的扶梯，导致她客源锐减无法经营，是园区逼她撤场的，自己不构成违约，还拿出了扶梯被封的照片。双方僵持不下，商业公司的负责人这才找到我咨询。
南昌房屋租赁提前退租纠纷：为何优先选择发律师函？
刚见面时，客户最困惑的就是：明明有对方亲笔签字的退租申请，白纸黑字写了是自身经营问题，为什么不直接起诉要钱，还要先走发函的流程？
我给他分析了本案的实际情况：如果直接起诉，首先要应对对方“拆扶梯导致无法经营”的抗辩——哪怕这个抗辩目前证据不足，对方也可能在诉讼过程中补充提交材料、申请现场勘察，整个流程需要投入较多时间与诉讼成本。而发律师函，是现阶段更灵活的维权动作。
具体到这个案子，发律师函有三个针对性的作用：一是固定催告证据，明确告知对方其主动退租已构成违约，要求其在限期内支付欠付费用，同时中断诉讼时效；二是明确我方对其“拆扶梯致经营受损”抗辩的态度，若对方有相应证据可在期限内提交，避免后续无意义的扯皮；三是保留协商空间，发函不等于彻底撕破脸，如果对方有协商意愿，我可以在函件给出的期限内沟通解决方案。
发函后的走向也很清晰：如果对方回应，无论是提出协商方案还是补充抗辩证据，我都可以根据实际情况调整后续策略；如果对方仍不回应，这份发函记录就可以作为后续维权的重要证据，进一步固定对方的违约事实。
法律要点
- 根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条，承租人应按约定期限和标准支付租金。
- 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，主张解除合同应通知对方，违约方需承担违约责任。
- 根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条，承租人无正当理由欠付租金的，出租人可催告后解除合同。
- 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，当事人对自己的主张有举证责任，举证不能需承担不利后果。
南昌房屋租赁纠纷维权证据清单
遇到房屋租赁提前退租、欠缴租金等纠纷，无论是发函还是后续维权，都建议提前整理好以下五类证据，像本案中涉及对方主张设施改造影响经营的，还要额外准备反驳类证据：
- 【主体资格证据】出租方营业执照、承租方身份材料，证明双方主体资格；
- 【租赁关系证据】租赁合同、补充协议、租金调整凭证、保证金收据等，证明双方权利义务约定；
- 【履行情况证据】租金支付记录、催缴通知及送达凭证等，证明合同履行与催告事实；
- 【违约事实证据】对方提前退租的书面申请、撤场记录等，证明对方违约事实；
- 【反驳抗辩证据】场所动线图、通行通道证明、设施改造通知等，用于反驳不合理抗辩。
常见问题
南昌房屋租赁提前退租，发律师函有用吗？
发律师函的核心作用是固定催告证据、中断诉讼时效、明确告知对方违约后果，同时保留协商的余地。对方收到函件后，可能回应协商方案，也可能不回应，不管是哪种情况，发函记录都可以作为后续维权的证据使用。
南昌房屋租赁纠纷发律师函需要多少钱？
征和律师函服务统一收费490元，包含律师沟通案情、起草函件、加盖律所公章、邮寄送达及后续1次简单跟进服务，明码标价无隐形消费。
商户提前退租，我可以直接没收履约保证金吗？
是否能没收履约保证金需要看租赁合同的具体约定，以及合同解除的原因。如果是承租人自身原因提前退租，且合同明确约定了履约保证金的抵扣规则，可以按照约定抵扣，但建议先通过发函等方式固定违约事实，避免后续产生争议。
承租人说我拆了电梯导致他没法经营，我该怎么应对？
这种情况需要先固定相关证据，比如租赁场所的动线规划、其他通行通道的证明、电梯改造的通知文件等，同时可以通过发函的方式明确对方的违约事实，留存对方的抗辩证据，为后续维权做准备。
行动建议
如果你正遇到南昌本地的房屋租赁提前退租、欠缴租金等纠纷，建议先梳理好现有证据，尽早通过发函的方式固定催告事实与违约证据，避免后续证据灭失或时效经过。
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本文改编自公开裁判文书，相关信息已做脱敏处理，不构成具体法律意见，具体问题建议结合自身情况咨询专业律师。