“我两次都在网签系统里签完字了，卖家死活不签，这不是明摆着违约吗？”张某某刚坐下就把手机里的网签截图递过来，声音带着急气。
她和丈夫王某某在上海看了一套二手房，交了10万定金，临到网签卖家却反复爽约，眼下最关心的就是定金能不能要回来，能不能主张双倍赔偿。
我接过她递来的材料翻了两页，先问了一句：“你们和卖家从签约到现在的所有聊天记录、中介沟通记录，都带全了吗？”
上海房屋买卖定金纠纷：交10万定金后卖家两次拒签网签
2025年11月，张某某、王某某夫妇与李某某、赵某某夫妇通过某房地产经纪事务所居间，签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定购买李某某、赵某某位于上海的一套房屋，总价款235万元。
合同约定：张某某、王某某于签约当日支付10万元定金，2025年11月21日前签订网签示范合同并支付70万元首付款，剩余150万元房款以银行按揭贷款方式支付，双方于2025年12月31日前办理产权过户手续，交易采用带抵押过户方式进行。
签约当日，张某某向李某某转账支付了10万元定金，李某某出具了定金收据。
2025年11月14日，中介组织双方办理网签，张某某、王某某完成签字，但李某某、赵某某以网签合同未明确带抵押过户条款为由拒绝签字。11月21日，双方再次协商网签事宜，张某某、王某某仍完成网签提交，但李某某、赵某某仍未签字，理由是买方的公积金+商贷组合贷款方案不符合带抵押过户的资金监管要求，交易无法推进。
双方多次协商未果，张某某、王某某认为卖家恶意拒签网签构成根本违约，应当双倍返还定金20万元，因此找到我咨询维权方案。
上海房屋买卖定金纠纷发律师函的策略与作用
张某某夫妇刚坐下就问：“律师，我们这情况是不是肯定能要到双倍定金？直接起诉行不行？”
我先给他们捋清两个核心问题：第一，定金罚则仅适用于根本违约情形，也就是一方违约导致合同目的完全无法实现，不是只要对方不签网签就一定能主张双倍返还；第二，本案争议核心是带抵押过户的操作细节没约定清楚，卖家拒签网签有一定抗辩空间，直接起诉诉求存在不确定性，也更耗时间。
结合他们带来的材料，我给出的优先方案是发律师函。发函的核心目的不是逼对方马上赔钱，而是固定三个关键事实：一是明确我方已按约履行网签配合义务，催告卖方在合理期限内配合完成网签；二是明确告知卖方拒签网签的行为违反合同约定，我方保留追究违约责任的权利；三是给双方留协商窗口，不用一上来就走诉讼程序。
发函后有两种走向：一种是对方回应并协商解决方案，要么调整贷款方案继续履行合同，要么协商定金返还的金额；另一种是对方仍不回应，律师函的送达凭证和催告内容可作为后续维权的补充证据，进一步固定事实。
法律要点
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房屋买卖中，配合网签是双方的法定附随义务，不得无故拒绝。
- 《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这是带抵押过户的核心法律依据，抵押房屋可直接转让，但双方需明确操作细节。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第一款：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金罚则的适用以定金实际交付为前提，仅书面约定未实际支付的，定金合同不生效。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。定金罚则仅适用于根本违约，一般违约或双方均有过错的，不适用双倍返还或没收规则。
房屋买卖定金纠纷常见误区
- 误区一：只要对方不签网签就一定能要双倍定金。实际上定金罚则仅适用于根本违约情形，如果对方有合理抗辩理由，比如双方对核心交易条款未达成一致，很难认定根本违约。
- 误区二：带抵押过户就是卖家不用管贷款，买家直接接盘。实际上带抵押过户对资金监管、贷款类型有明确要求，双方需就操作细节提前约定清楚，否则容易卡壳。
- 误区三：交了定金就一律不能退。如果是双方均无过错、因不可归责于双方的事由导致合同无法履行，定金应当返还，不是一概没收。
常见问题
房屋买卖中卖家拒签网签，我可以直接要双倍定金吗？
不一定。定金罚则适用于一方根本违约导致合同目的无法实现的情形。如果卖家拒签网签有合理抗辩理由，比如双方对核心条款未达成一致、买方存在在先违约，很难认定根本违约，双倍定金诉求可能无法支持，需结合证据综合判断。
带抵押过户的房屋买卖，需要注意哪些问题？
带抵押过户无需提前结清全部贷款，但交易流程比普通二手房更复杂，需明确约定剩余贷款结清方式、资金监管要求、贷款类型适配性、过户时间节点、各方配合义务等细节，最好形成书面约定，避免后续争议。
房屋买卖纠纷发律师函有什么用？
律师函的核心作用是固定催告证据、明确权利主张、保留协商空间。发函后，对方可能回应协商，也可能不回应；如果对方不回应，可将律师函及送达凭证作为补充证据，推进后续维权程序。
发一份房屋买卖纠纷的律师函要多少钱？
征和律师函的服务费用是490元，包含案情梳理、函件起草、送达跟进等全流程服务，不用跑线下，线上就能办理。
行动建议
如果你正遇到上海房屋买卖定金纠纷，建议先整理好所有交易材料（合同、聊天记录、转账凭证、中介沟通记录等），先评估证据情况再选择维权路径，不要盲目起诉耗费时间精力。
你可以选择征和律师函服务，490元，线上办理，最快3小时出函，服务覆盖全国，帮你固定催告证据、明确权利主张、保留协商空间。
本文改编自公开裁判文书，相关信息已做脱敏处理，不构成具体法律意见，如有类似纠纷建议咨询专业律师。