“我就是想把房子要回来，签的买卖合同对方一分钱没付，凭什么不算数？”
坐在我对面的张某某攥着皱巴巴的合同，语气里带着点后悔，他正在咨询西安房屋买卖合同无效处理的相关问题。
他怎么也没想到，当初为了给儿子过户省税费签的低价买卖合同，如今反倒成了困住自己的难题。
西安房屋买卖合同无效纠纷的来龙去脉
张某某与李某某原是夫妻，婚后育有一子王某某，1997年两人共同出资购买了西安市的一套单位集资房。
2002年两人协议离婚，约定案涉房屋由张某某与儿子共同居住，产权归两人共有，任何一方不得擅自处分。2008年房屋办理了所有权证。
2010年，张某某与李某某签订协议，约定将案涉房屋赠与儿子王某某，待条件具备时办理过户。
2023年，为办理过户手续，张某某与王某某签订《存量房买卖合同》，约定成交价5万元，同时签署了二手房交易结算资金非监管承诺书，申请免除资金监管。合同签订后，王某某未付款，双方也未办理过户。
后来张某某反悔，以房屋属与前妻共有、自己擅自处分为由主张合同无效，来找我咨询处理方案。
西安房屋买卖合同无效 发律师函的策略分析
张某某最初的打算是直接到法院起诉，凭着“未付款、擅自处分共有财产”的理由要求确认合同无效，但我梳理完全部材料后，发现这个思路并不可取。
首先，“擅自处分共有财产”的主张缺乏事实支撑。从他带来的离婚协议、2010年的赠与协议来看，前妻李某某早已知晓并同意将房屋赠与儿子王某某，不存在擅自处分的情况，以此为由起诉难以达到预期效果。
其次，直接起诉容易激化父子间的矛盾，亲属间的房产纠纷一旦走到开庭那一步，后续关系很难修复，且诉讼流程耗时较长，并非稳妥的处理方式。
也有人建议他直接找儿子私下协商，但口头协商没有书面记录，后续如果双方对沟通内容有争议，很难拿出有效证据证明自己主张过权利。
综合来看，先发律师函是更稳妥的方式。发函的核心目的有两个：一是固定案涉买卖合同的签订背景，留存主张权利的书面证据；二是给双方留出平和协商的空间，避免直接诉讼的对立感。
发函后通常有两种走向：一是对方回应，双方可就后续处理方案进一步协商；二是对方不回应，发函记录可作为后续法律程序的证据使用。
法律要点
- 民事法律行为有效要件：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
- 通谋虚伪表示的效力：根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
- 民事诉讼举证责任：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
案涉房屋权属变更时间线
- 1997年：张某某与李某某共同出资购买西安市的单位集资房。
- 2002年：两人协议离婚，约定案涉房屋由张某某与儿子王某某共有，任何一方不得擅自处分。
- 2008年：案涉房屋办理所有权证。
- 2010年：张某某与李某某签订赠与协议，约定将房屋赠与王某某，待条件具备时办理过户。
- 2023年6月：张某某与王某某签订《存量房买卖合同》（成交价5万元），同时签署二手房交易结算资金非监管承诺书；王某某未付款，双方未办理过户。
- 咨询阶段：张某某反悔，以擅自处分为由主张合同无效，咨询律师发函方案。
常见问题
为赠与过户签的房屋买卖合同是有效的吗？
这类合同是否有效，核心要看双方的真实意思表示。如果双方签订买卖合同的真实目的是为了办理赠与过户，并没有真实的买卖交易合意，那么根据《民法典》第一百四十六条的规定，这种以虚假意思表示实施的民事法律行为是无效的，隐藏的赠与行为的效力则另行判断。具体到个案中，还要结合双方的证据来认定。
主张房屋买卖合同无效可以发律师函吗？
可以。发律师函是主张权利的一种方式，能够固定你向对方提出合同无效主张的证据，同时也能给对方留出协商的空间，避免直接诉讼的对立性。如果对方收到函后回应，双方可以进一步协商解决方案；如果对方不回应，发函的记录也可以作为后续法律程序中的证据。
发一份房屋买卖合同纠纷的律师函需要多少钱？
征和律师函的服务费用为490元，涵盖案情梳理、函件起草、送达跟进等全流程服务，无需额外支付其他费用。
行动建议
如果您也遇到类似的房屋买卖合同纠纷，建议先整理好手中的合同、权属证明、沟通记录等全部材料，先通过发函的方式固定证据、主张权利，再根据对方的回应决定后续的处理方案。
征和律师函支持线上办理，3小时出具函件，全国均可送达，服务费用为490元。
本文改编自公开裁判文书，相关信息已做脱敏处理，不构成具体法律意见，如有类似纠纷建议咨询专业律师。