西宁商铺欠租怎么发函维权合法主张租金及腾房

韩某某找到我的第一句话是：“我自己的商铺，锁个门反倒成了被告？”

他和何某某共同在西宁有套商铺，出租了快7年，现在租客欠了十几万租金不给，还反咬他扣货要赔20多万。

之前自己发了解除通知，租客不认，说要打官司拖着，他不知道接下来该怎么办。

西宁商铺欠租纠纷的具体案情

2018年，韩某某、何某某与租客李某某签订了书面铺面租赁协议，约定将西宁市的案涉商铺出租给李某某，租期3年，租金逐年递增，还约定了拖欠租金出租人有权终止租赁。

2020年双方曾协商调整租期并签署相关补充文件，原合同到期后没有续签书面合同，租客继续使用商铺，双方形成不定期租赁关系。

2024年起租客开始欠付租金，双方通过微信确认2024年尚欠租金5万元，租客承诺2025年6月15日前付清。但到期后租客仍未付款，还以商铺被法院查封、没签新合同为由，拒付2025年的8万租金。

韩某某之前多次微信催告，还发过书面解除通知，甚至因为租客拒不腾房报过警，但租客既不付钱也不搬，还主张韩某某锁门造成了自己23万元的货物损失，拒绝承担任何责任。

我先帮韩某某排除了3条完全走不通的路径：

第一，不能私下强行清货腾房。虽然商铺是韩某某的，但擅自清走租客的货物，很容易被反诉财产损害赔偿，反而要倒赔钱，之前租客已经拿锁门的事主张损失，再冲动只会更被动。

第二，不能继续耗着等租客自行处理。从2024年欠租到现在已经超过一年，租客多次承诺付款都没兑现，还找了查封、合同无效等各种借口推脱，继续等只会让欠付的金额越滚越大，还可能错过固定证据的最佳时间。

第三，不建议直接启动诉讼程序。本案涉及合同主体、租金标准、解除时间多个争议点，直接起诉需要准备大量证据，整个流程周期较长，而且租客已经明确要拖程序，直接起诉不是优先的第一步。

排除以上路径后，我建议韩某某先委托发律师函，核心目的有三个：

第一，固定双方不定期租赁关系、欠付租金的事实。把微信聊天记录、已付租金凭证这些零散的证据，通过律师函的形式固定成正式的催告文件，避免后续出现证据瑕疵。

第二，明确告知租客合同解除的效力，以及拒付租金、拒不腾房的法律后果。租客之前一直以“没签合同”“法院查封不用交租”为借口推脱，律师函会针对性点破这些抗辩的违法性，明确其应当承担的付款、腾房义务。

第三，保留协商空间的同时，为后续程序铺路。发函后如果租客愿意协商，可以尽快谈付款和腾房的方案；如果租客仍不回应，律师函可以作为后续程序的有效证据，证明已经履行了催告义务。

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。对应本次纠纷，原合同到期后租客继续使用商铺，双方的不定期租赁关系合法有效，租客应当按原标准支付租金。
根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条，承租人应当按照约定的期限支付租金。租客拖欠租金经催告后仍不履行的，出租人有权解除租赁合同。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。出租人发函解除租赁合同的，通知到达租客即发生解除效力。
根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条，租赁期限届满或者合同解除后，承租人应当返还租赁物。合同解除后租客拒不腾房的，应当支付房屋占有使用费。

发律师函可以固定催告证据、明确合同解除的法律后果、中断诉讼时效，同时保留协商空间，是成本较低的正式维权前置动作。

法院查封商铺仅限制房屋的转让、抵押等处分行为，不影响承租人的正常使用，以此为由拒付租金没有法律依据。

只要有转账记录、微信聊天记录等证据证明存在事实租赁关系，就可以主张欠付的租金，发律师函时会一并梳理固定相关证据。

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如果你在西宁遇到商铺欠租、租客拒不腾房等房产租赁纠纷，不要私下采取清货、锁门等过激动作，优先通过正式法律程序固定证据。

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本文基于公开裁判文书改编，所有信息已做脱敏处理，不构成具体法律意见，如有相关需求可咨询专业律师。