“律师，我当初买房时开发商白纸黑字说送6年物业费，现在收房了找物业抵扣，物业说根本没这回事，让我找开发商。开发商又说钱已经打给物业了，我到底该找谁啊？”
来自岳阳的刘某某和丈夫周某某收房后，就碰到了这个闹心的事——手里攥着盖了开发商公章的赠送协议，却两头碰壁。
买房时承诺的赠送物业费兑现不了，物业和开发商互相推诿，不知道该向谁主张权利，是不少业主碰到这类房产赠送权益纠纷时的共同困惑。
岳阳买房送物业费不兑现案情：签6年赠送协议遭物业拒认
2022年8月，刘某某、周某某夫妇在岳阳购买了某房地产开发有限公司开发的一套商品房，签购房合同当天，双方还另外签订了一份《协议书》。
协议明确约定，业主支付全部购房款后，除获得房屋产权外，还可获赠价值2万元的物业服务费权益，由开发商委托项目物业公司直接抵扣该房屋6年的物业费。
收房后，刘某某拿着协议找物业公司要求抵扣物业费，却被当场回绝，物业公司称从未收到开发商的这笔拨款，无法为其抵扣。
刘某某又多次找开发商协商，对方要么推说费用已经打给物业，要么就拖着不回应，折腾了好几个月都没进展，这才找到我咨询。
岳阳买房送物业费不兑现 发律师函该向谁主张？
刘某某刚坐下来就问我：“律师，协议上写了由物业公司抵扣，现在物业不认，我到底该告物业还是告开发商？”这也是很多同类纠纷业主最困惑的问题。
我给她的答案很明确：找开发商主张权利。
根据《中华人民共和国民法典》第五百二十三条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。
这份赠送物业费的协议，是刘某某夫妇和开发商双方签字盖章的，开发商是合同的债务人，物业公司只是双方约定的“代履行”第三人。现在物业公司不愿意抵扣，相当于第三人不履行债务，对应的违约责任还是要由开发商来承担。
明确了主张对象后，我建议她先向开发商发律师函，而非直接起诉。
发函的核心作用有两个：一是以书面形式固定“物业公司拒绝抵扣、开发商未履行协议义务”的事实，避免后续开发商反称业主从未主张过权利；二是正式催告开发商在合理期限内履行义务，保留双方协商的空间。
发函后通常有两种走向：一是对方回应并对接协商方案，二是对方仍不回应，我已帮你固定好催告证据，方便后续推进法律程序。
毕竟标的额不大，走诉讼程序耗时更长，发函既能固定催告证据，也能保留协商空间，对业主来说时间成本更低。
法律要点
- 《中华人民共和国民法典》第五百二十三条：当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。这是赠送物业费纠纷中，业主向开发商主张权利的核心法律依据。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。开发商未按协议约定兑现赠送物业费的承诺，属于违约行为，应承担相应责任。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。业主主张开发商赠送物业费，需提供协议书、购房合同、沟通记录等证据证明双方的约定。
赠送物业费纠纷双方核心分歧一览
这类纠纷标的额通常不高，但双方往往各执一词，核心分歧主要集中在以下几点：
业主方的核心主张
- 赠送协议盖有开发商公章，属于有效约定，开发商应当兑现承诺
- 物业公司不认可是开发商与物业之间的内部问题，与业主无关
- 希望通过低成本的方式解决，不愿花费过多时间精力诉讼
开发商方的常见抗辩
- 主张已将物业费拨付给物业公司，义务已履行完毕，业主应找物业主张
- 称赠送物业费是附条件的营销活动，业主不符合兑现条件
- 担心向个别业主兑现后，引发其他同类业主的连锁主张，增加成本
明确双方的核心分歧后，发函时可针对性回应对方的抗辩理由，让权利主张更清晰。
常见问题
买房送物业费物业不认，应该找物业还是开发商？
一般应当找开发商。赠送物业费的协议是业主与开发商签订的，物业公司只是协议约定的履行第三人，并非合同相对方。若物业公司拒绝履行，业主应向开发商主张违约责任，而非直接起诉物业公司。
单独签的赠送物业费协议，没写进购房合同有效吗？
只要协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，即使是单独签订的补充协议，也是合法有效的，对双方均具有法律约束力。
发律师函的费用是多少？
征和律师函的服务费用为490元，包含律师沟通案情、起草函件、加盖律所公章及邮寄送达的全流程服务，无需额外支付其他费用。
发律师函后开发商还是不履行怎么办？
发律师函的核心作用之一是固定催告证据，若开发商收函后仍不履行义务，业主可凭借律师函、协议书、沟通记录等证据，通过诉讼等法律途径继续主张自身权益。
行动建议
如果你也碰到岳阳买房送物业费不兑现的情况，建议先整理好购房合同、赠送协议、沟通记录等材料，通过正式发函的方式固定催告证据、督促对方履行，避免因证据不足或时效问题影响维权。
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本文改编自公开裁判文书，相关信息已做脱敏处理，不构成具体法律意见，如有类似纠纷建议结合自身实际情况咨询专业律师。