“律师，我手上有对方押给我的房产证，还有正式的抵押登记，能不能直接去房管局把房子过户到我名下抵债？”
我在株洲的咨询室见到吴某某时，他进门第一句话就是这个。
他手里攥着厚厚的一叠材料，连转账凭证都用塑封袋装好，看得出来为这笔借款已经耗了不少心力。
株洲民间借贷有抵押，到期对方不还款怎么办
2023年10月，朱某某因资金周转向吴某某借款15万元，双方签订了正式的借款抵押合同，约定借款期限2年，朱某某以其名下位于株洲的一套自有房产作为抵押担保。
合同签订当天，吴某某就通过银行转账全额支付了借款，双方也一同到不动产登记中心办理了正式的抵押登记，抵押权登记在吴某某名下。
借款期内，朱某某曾通过家人陆续偿还了共计2万余元的利息，不过自2024年7月之后就再没付过钱。2025年10月借款到期后，吴某某多次联系朱某某要求偿还本金和欠付的利息，对方始终没有明确回应，也没有提出具体的还款方案。
吴某某知道自己有抵押权，以为可以直接处置房产抵债，跑了两趟不动产登记中心都被驳回，这才想起找律师咨询维权路径。
有抵押的民间借贷为什么要先发律师函
我首先明确答复了吴某某的疑问：不能直接持抵押登记材料办理房产过户抵债。根据法律规定，抵押权的实现方式是就房产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿，不能直接约定到期不还款就直接以房抵债，这类约定不受法律保护，不动产登记中心也不会办理这类过户。
针对他的情况，我建议优先发送律师函，而非直接启动诉讼程序，主要是出于三方面的实际考量：
首先是明确权利边界。虽然有抵押登记，但双方对已还利息的核算、剩余本金的金额、逾期利息的计算标准都还没有形成书面的共同确认，发函可以把我方可主张的债权金额、计算依据、抵押权的合法地位一次性明确告知对方，避免后续就金额产生无意义的争议。
其次是保留协商空间。如果直接起诉，对方很可能因为消极应诉缺席，整个程序周期会拉得更长，即使拿到判决再走拍卖流程，整体耗时也会大幅增加。发函给对方一个明确的履行期限，也给了双方协商分期还款或者自行处置房产还债的可能，不用走到强制执行拍卖的地步。
最后是固定催告证据。后续无论是否要走程序实现抵押权，都需要证明我方已经在借款到期后履行了催告义务，正式的律师函以及送达凭证就是最有效的催告证据，能够支撑后续的维权程序。
发函后会有两种走向：一是对方回应并就还款方案与我沟通协商；二是对方仍不回应，我就可以凭律师函等已固定的证据材料，推进后续的抵押权实现程序。
法律要点
- 合法的民间借贷关系受法律保护，当事人应当按照《中华人民共和国民法典》第五百零九条的约定全面履行自己的义务，借款人应当按期偿还借款本息。
- 根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条的规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零一条的规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿，也就是流押条款无效，不能直接以房抵债。
- 根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第二十五条的规定，民间借贷约定的利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍，超出部分不受法律保护。
有抵押民间借贷维权必备证据清单
- 借款合同/借条：证明双方存在借贷合意，明确借款金额、利率、期限等核心约定
- 转账凭证/收款收据：证明你已经实际履行了出借义务，借款合同生效
- 抵押合同与不动产抵押登记证明：证明抵押权合法设立，你享有优先受偿权
- 对方还款的流水/记录：证明对方的还款情况，用于核算剩余本金与利息
- 自行催告的记录：比如微信聊天、短信、通话录音等，证明你已经多次主张过权利
常见问题
有抵押的民间借贷一定要发律师函吗？
不一定，法律没有强制要求，但发律师函可以帮你固定催告证据、明确债权金额与抵押权地位、保留协商空间，相比直接起诉流程更简便，是大多数民间借贷维权的优先选择。
律师函可以主张优先受偿权吗？
律师函可以明确告知对方你享有的合法抵押权，以及对方不还款时你有权就抵押财产优先受偿的权利，同时固定你已经催告的证据，为后续实现抵押权做好准备。
律师函对方拒收怎么办？
只要按照对方的有效地址送达，即使对方拒收，也视为送达完成，同样可以起到固定催告证据、中断诉讼时效的作用。
发一份民间借贷相关的律师函要多少钱？
征和律师函服务统一收费490元，包含律师沟通、文书撰写、电子送达与纸质寄送全流程，没有额外隐形收费。
行动建议
如果你也在株洲遇到有抵押的民间借贷到期不还的情况，不要擅自处置抵押财产，建议先通过律师函固定催告证据、明确权利边界，再根据对方的反应选择后续路径。征和律师函支持线上办理，最快3小时出具，服务覆盖全国，统一收费490元，流程透明无隐形消费。本文基于公开裁判文书改编，所有信息均已做脱敏处理，不构成任何具体法律意见，具体个案请咨询专业律师。