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租赁合同免租期必须明确具体时间段，笼统约定难以主张权益-麻城租赁合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：13 麻城法律顾问

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初5141号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2018年9月9日，麻城市某商贸有限公司作为出租人，麻城某家居广场管理有限公司作为管理人，丁某作为承租人，三方签订了《麻城家居广场展位租赁合同》一份及《补充协议》一份，约定由丁某承租麻城市某商贸有限公司的家居广场编号为A/A号的展位（面积为569.61平方米，含公摊），用于经营定制品牌家居商品。合同期限从2018年10月1日起至2024年8月31日止，二原告及丁某均同意本合同自2019年9月1日起计收综合费用。合同约定麻城市某商贸有限公司委托麻城某家居管理公司作为管理人对商场进行经营管理并代为行使合同约定的出租人权利，含按照合同约定向承租人收取相关费用。合同第三条第二款约定，丁某承租展位综合费用每月为35元／㎡，月合计为19936元；第三款约定，综合费用按每季为一个结算期，先付后用，丁某应当于本合同签订之日起5日内支付第1期综合费用，第1期综合费用自本合同约定的交付日起算。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。如乙方逾期支付，除应补交综合费用外，还应支付逾期付款的滞纳金，滞纳金每日按逾期应付款额的0.5%计算，自本合同约定的付款期限届满之次日起计算至实际付款之日止；第六款约定，丁某必须在本合同签订之日起5日内向麻城某家居管理公司缴纳质保金19936元。《补充协议》约定，二原告同意在丁某承租期间向丁某提供25个月的免费期，即从2019年10月1日至2019年10月31日期间免收综合费用17088.3元；从2019年12月1日至2019年12月31日期间免收综合费用17088.3元；从2020年2月1日至2020年2月29日期间免收综合费用17088.3元；从2020年4月1日至2020年4月30日期间免收综合费用17088.3元；从2020年8月1日至2020年8月31日期间免收综合费用17088.3元；从2020年10月1日至2020年10月30日期间免收综合费用17088.3元；从2020年12月1日至2020年12月31日期间免收综合费用17088.3元；从2021年2月1日至2021年2月28日期间免收综合费用17088.3元；从2021年4月1日至2021年4月30日期间免收综合费用17088.3元；从2021年8月1日至2021年8月31日期间免收综合费用17088.3元；从2021年10月1日至2021年10月31日期间免收综合费用19936.35元；从2021年12月1日至2021年12月31日期间免收综合费用19936.35元；从2022年2月1日至2022年2月28日期间免收综合费用19936.35元……（略，从2022年2月至2024年8月，每年的2月、4月、8月、10月、12月各免收综合费用19936.35元）。《麻城家居广场展位租赁合同》及《补充协议》签订后，二原告按约向丁某交付了案涉商铺展位，丁某使用了上述承租商铺展位。但丁某仅于2018年9月9日至2022年7月12日，向二原告交纳了综合费用117000元，余下一直欠付，原告遂诉至本院。

另查明，麻城市某商贸有限公司与湖北某商业运营管理有限公司于2023年1月20日签订《商场整体租赁合同》及《商场整体租赁合同的补充协议》各一份，约定某公司将麻城**家居广场出租给某公司经营，某公司先前已与商户签订的租期未结满的租赁协议对某公司有效，某公司代为履行，自2023年2月1日起，所有商铺租金由某公司收取。麻城市某商贸有限公司与湖北某商业运营管理有限公司的租赁合同纠纷正在诉讼中。丁某与湖北某商业运营管理有限公司均表示，案涉丁某承租的商铺展位其已于2023年2月1日移交给了湖北某商业运营管理有限公司，双方签订了《协议书》一份。

判决结果：法院判决丁某向麻城市某商贸有限公司、麻城某家居广场管理有限公司支付下欠租赁综合费用301657.75元及逾期付款违约金（以301657.75元为基数，按照年利率3.65%的标准，从2023年2月1日起计算至实际付款之日止）；驳回原告的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例告诉我们一个非常实用的道理：租赁合同中的免租期必须具体到每个月份，不能只写"25个月免租"这样笼统的表述，否则打官司时很难得到全部支持。

想象一下，你和客户签了个合同，只写了"给客户2年免租期"，但没有具体说是哪24个月。当发生纠纷时，客户可能只认对自己有利的月份，而你说不清具体是哪24个月，最后只能吃哑巴亏。本案中的被告丁某就是这样，虽然合同写了"25个月免租"，但因为《补充协议》里已经详细列出了每个月份（从2019年10月到2024年8月间的特定月份），当原告只主张2023年2月1日之前的费用时，法院只认可了其中17个月的免租期（2019年10月至2023年1月间），而不是笼统的"25个月"。

企业应特别注意以下风险点：

  1. 免租期要"写清楚"而非"说大概"
    别嫌麻烦，在合同里明确写上"2023年3月1日至2023年3月31日免租"、"2023年5月1日至2023年5月31日免租"这样的具体日期。千万不能只写"每年3月和5月免租"，因为万一合同跨年度，双方对"每年"的理解可能完全不同。

  2. 滞纳金不能"狮子大开口"
    本案中合同约定滞纳金每日0.5%（相当于年化182.5%），法院直接调整为年利率3.65%。现在法律一般支持的违约金上限是LPR（贷款市场报价利率）的1.3-1.5倍，目前一年期LPR是3.45%，所以合理范围在4.5%-5.2%之间。定太高不仅收不到，反而显得企业不专业。

  3. 口头承诺等于没承诺
    被告主张"双方口头约定要调整租金标准"，但法院根本不认。记住：所有重要约定必须白纸黑字写进合同！疫情期间的租金减免也要签补充协议，不能只靠微信聊天记录。

  4. 费用收取要及时
    原告主张的19936元质保金，因为展位已经移交给第三方，法院认为再收没意义。企业要定期检查合同履行情况，该收的钱及时收，别等到租户搬走了才想起来。

给企业的实操建议：

四、专业法律护航，让企业经营无忧

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