以物抵债不能排除法院强制执行-丹江口案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)鄂03民终2825号
审理法院：湖北省十堰市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

丁某与饶某系夫妻关系。孙某智与王某芳结婚后于2015年10月28日协议离婚。2014年12月24日，丁某为购买钢材向湖北某农村商业银行申请贷款并签订了《流动资金借款合同》，约定借款金额为750万元。同日，孙某智与该银行签订《抵押合同》，约定孙某智同意以其夫妻共有位于襄阳市樊城区长征路184号1幢1层面积为248.86平方米的商业门面房为丁某的借款提供抵押担保，并办理了房屋他项权利登记。

2015年1月30日，丁某、孙某智、王某芳共同向该银行出具承诺书，只申请提款650万元。孙某智、王某芳又分别与该银行签订《保证合同》，表示自愿对丁某向该银行所借的650万元借款承担连带担保责任。

2015年2月4日，该银行将650万元借款转入了丁某的银行账户。后因丁某未能按时清偿借款，该银行于2016年向法院提起诉讼并胜诉。因丁某未履行偿还义务，该银行申请强制执行，2022年7月法院裁定冻结襄阳市长征路某汽车生活馆租赁被执行人孙某智所有的房屋租金每年50万元。

孙某成、孙某智提出执行异议，认为该房屋已经抵偿归孙某成所有。法院经审查驳回了异议。孙某成不服，提起诉讼。

另查明，原襄阳区企业局综合楼因年久失修被鉴定为Ｃ级危房。2009年，原襄樊市城市规划管理局对位于樊城区某路某号某楼拆危重建工程办理了建设工程规划许可证，建设单位为原襄阳区经济局、孙某智。

2009年10月28日，原区经济局、孙某智与某建筑公司签订《湖北省建设工程施工合同》，约定将综合楼拆危重建工程发包给某建筑公司，合同价款为2400380元。后签订的《补充合同》约定一层全部归孙某智所有。

2012年5月10日，原襄州区经济和信息化局与孙某智签订了《建房费用结算协议》，明确建房工程总款1569027.46元，经信局应付孙某智所有费用计330077.46元。

2013年2月8日，"襄阳区经济局孙某智"、某建筑公司、孙某成签订了一份《协议书》，称因甲方无力支付工程款，将第一层商业（面积408平方米）以每平方米5883元的价格出售给孙某成，总价款2400380元。该房屋因超规划建设未通过验收，亦未办理产权登记，现由孙某成对外出租使用。

法院判决结果：一审驳回孙某成的诉讼请求，二审维持原判，孙某成无法排除对该房屋的强制执行。

三、核心观点与风险防范提示

这个案例的核心问题是：以物抵债不能使债权人获得优于其他普通债权人的法律地位，无法排除法院的强制执行。

孙某成认为自己是房屋的实际施工人，孙某智用房屋抵偿了欠他的工程款，所以该房屋应该归他所有，银行不能执行。但法院为什么没支持他呢？主要有三个关键原因：

1. 房子没过户，就不算你的
很多人以为签了买卖合同或抵债协议，房子就是自己的了。但法律上，不动产的所有权以登记为准。就像买车要上牌照一样，房子必须到不动产登记中心办理过户登记，才真正属于你。本案中房子连验收都没通过，更别说办理产权证了，孙某成自然不能主张所有权。对企业来说，接受房产抵债时，一定要确保完成产权过户，否则即使实际占有使用，也可能被法院强制执行。

2. 抵债不等于优先权
孙某成和孙某智签了抵债协议，但法院认为这只是普通债务清偿，不能让孙某成获得比银行更优先的权利。就像排队买票，抵债协议不能让你插队到银行前面。债是平等的，除非你是抵押权人或有特殊法律规定，否则不能优先受偿。企业接受资产抵债时要明白：抵债只是换了种方式还钱，不能改变普通债权人的地位。

3. 证据不足，难以自证
孙某成说自己是实际施工人，但拿不出充分证据。法院查看了结算协议，发现总工程款才150多万元，而孙某成主张欠他240万元，明显对不上。这就像你去餐馆吃饭，账单显示消费100元，却说自己欠了200元，没有凭证很难让人相信。企业在各类交易中，务必保留完整证据链：合同、付款凭证、验收单等，这些是维护权益的关键。

给企业的实用风险防范建议

1. 房产交易必须"过户到手"
   无论是买卖还是接受抵债，一定要在完成产权登记后再视为交易完成。不要轻信"先使用后过户"的承诺，本案中孙某成使用房屋10年，最终仍失去权益。企业财务人员要牢记：不动产登记簿才是"金标准"。

2. 以物抵债要"三查一保"

   • 查产权：确认房产无抵押、查封等权利瑕疵
   • 查价值：抵债价格应与市场价基本相符（本案中抵债价5883元/㎡与周边价格差异大，引起法院怀疑）
   • 查程序：确保交易程序合法，避免关联交易嫌疑（孙某成与孙某智是父子关系，降低了可信度）
   • 保登记：立即办理预告登记或过户手续，防止"一房多抵"

3. 证据保存要"全链覆盖"
   从合同签订、款项支付到交付使用，每个环节都要留存证据。特别提醒：工程款支付务必通过银行转账并备注用途，避免现金交易。本案中孙某成虽提供部分凭证，但无法形成完整证据链，导致法院不认可其施工人身份。

4. 风险预警要"提前介入"
   企业接受大额资产抵债前，应聘请专业律师做尽职调查。就像买房前要查产权一样，抵债资产更要查清是否存在隐性债务。本案中孙某智在"抵给"孙某成后，又将同一房产抵押给银行，若提前核查抵押登记就能避免风险。

记住这个教训：在法律面前，"实际占有"不如"登记在册"，"口头承诺"不如"书面证据"。企业资产安全无小事，一次疏忽可能让多年经营成果付之东流。

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