银行未实地查看抵押房屋存在过错，买受人可排除执行-商丘案外人执行异议之诉案例解读
一、案例检索信息
案由：案外人执行异议之诉
案号：(2025)豫14民终43号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院
二、案件事实
2005年4月23日，赵某与常某华签订了一份《购房协议》，约定赵某将位于永城市东方大道与芒山路交叉口东50米路南门面上方5楼北户房屋出售给常某华，房屋面积150平方米，总房款10万元。2004年10月20日常某华支付赵某购房订金3万元；2005年6月18日支付4万元；2006年3月20日支付3万元，合计10万元。案涉房屋已交付常某华居住至今。
2023年3月29日，河南某木业向永城某银行借款375万元，张某瑞等人用该房屋作抵押担保。后因河南某木业未还款，永城某银行起诉要求执行抵押房产，法院查封了张某瑞名下该房屋。常某华提出异议，主张自己早在2005年就购买了该房屋并实际居住，要求停止执行。一审法院裁定驳回常某华异议请求，但经诉讼后判决不得执行该房屋。永城某银行不服上诉，二审法院最终驳回上诉，维持原判，明确不得执行案涉房屋。
三、核心观点及企业风险防范指南
这个案子看似是"小业主"和"大银行"的纠纷，实则给所有企业敲响警钟：接受资产抵押或交易时，只看"纸面登记"不看"实际占有"，可能让你的"铁饭碗"变成"纸饭碗"！
法院为什么判银行输？关键原因就三点：
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银行"睁眼瞎"——没实地看房
银行辩称"法律没规定必须查看房屋"，但法院直接甩出《商业银行法》：银行必须对抵押物"权属和价值严格审查"。常某华住了16年的房子，银行签抵押合同时连门都没进过，这就像买二手车不试驾、不查维修记录，出问题只能自己认栽！
企业警示：无论是抵押还是收购资产，务必"三看"——看现场、看占有、看历史。别以为产权证干净就万事大吉，实际占有人才是潜在"拦路虎"。 -
"先来后到"原则不能破
常某华2005年买房付款+实际居住，银行2023年才设抵押。法院明确：在先权利优先！尤其本案房屋建在"划拨土地"上（类似政府划拨的福利房），过户本就困难，常某华没过错，而张某瑞"先卖房后抵押"纯属"一房二吃"。
企业警示：交易前必须摸清资产"前世今生"。遇到划拨土地、小产权房等特殊资产，要提前咨询专业律师，莫因贪便宜踩大坑。 -
"合同相对性"不是万能盾
银行咬定"购房合同是赵某签的，与房主张某瑞无关"。但法院查明：赵某是张某瑞妻子，卖房时夫妻关系存续，张某瑞长期未反对，视为默认交易。
企业警示：别被表面合同迷惑！查清交易对方是否有权处分（比如夫妻共有的房子需配偶同意），否则合同可能被推翻。
给企业的实操建议
- 做抵押前，亲自去"敲门"：哪怕只看一眼，确认是否有人居住、有无纠纷。银行在这案中最大的败笔，就是没发现"房子里住了16年的人"。
- 查资产"体检报告"：不仅查产权登记，还要查：土地性质是否划拨？有无历史遗留问题？政策是否允许过户？（本案中永城市2018年才出政策允许部分划拨房登记，但常某华仍无法过户）。
- 警惕"时间差陷阱"：先发生的交易（如本案2005年购房）永远优先于后发生的权利（2023年抵押）。企业处置资产时，必须排查是否存在"隐形买家"。
特别提醒：很多企业以为"登记在对方名下=绝对安全"，但这个案子证明——谁实际占有+谁先交易+谁没过错，谁就赢！ 银行吃这么大亏，根本原因是把风控当"走过场"。
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