企业拍卖资产必须清晰披露瑕疵并声明免责条款 - 含山合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2020)皖0522民初1768号
审理法院：安徽省含山县人民法院
二、案件事实及判决结果
2019年9月23日，安徽含某农村商业银行股份有限公司在淘宝网资产竞价平台上公开拍卖一处位于含某县仙踪镇工业集中区的工业房地产及附属物，起始价1312500元，保证金100000元，加价幅度10000元。平台发布了《竞买公告》《拍卖标的调查情况表》等文件，其中《拍卖标的调查情况表》提到“拍卖资产内存在一处房屋为他人建造占有”，但未说明具体位置、面积或占有人信息。同时，《竞买公告》特别提醒：“标的物以现状为准，安徽含某农村商业银行股份有限公司不承担本标的物的瑕疵担保责任”，并要求竞买人务必实地查看标的物。
吴某德看到信息后缴纳保证金，通过竞价以1622500元竞得标的物，并于2019年10月16日付清尾款。事后，吴某德发现标的物中实际有三间门面房被他人长期占有（据称自2008年起），认为银行未充分披露瑕疵，导致自己无法获得完整产权，于是起诉要求解除合同、返还1622500元及利息。
法院审理后认为：银行已在公告中明确声明不承担瑕疵担保责任，并提示竞买人需实地查看；虽未详述“他人建造占有”的细节，但已基本披露瑕疵，尽到了告知义务。因此，吴某德的诉求缺乏依据，判决驳回其全部诉讼请求，案件受理费由吴某德自行承担。
三、核心观点：企业拍卖资产如何防范法律风险？
这个案例看似是买家“吃亏”，实则给所有企业敲响了警钟：拍卖资产时，信息披露不完整或免责条款不清晰，极易引发纠纷，甚至导致企业败诉赔钱！ 为什么？因为买家一旦觉得“上当”，就会像本案中的吴某德一样，起诉要求退款赔偿。而法院判企业输赢的关键，就看两点：
- 瑕疵披露是否“到位”：不能只写“存在瑕疵”就完事。比如本案中，银行提到“一处房屋为他人建造占有”，但没说明是“三间门面房”“占有人是谁”“占有多久”。虽然法院最终认定银行免责，但如果买家能证明企业故意隐瞒（比如实际有五处房屋被占却只说一处），企业很可能败诉。
- 免责条款是否“醒目”：必须在公告开头就用加粗大字写明“标的物以现状为准，不承担瑕疵担保责任”，并反复提醒“请务必实地查看”。本案中银行的条款直接写在《竞买公告》里，还强调“竞买即视为接受一切已知未知瑕疵”，这才成功免责。
给企业的实操建议：
- 披露越细越好：写“存在他人占有的房屋”时，补充“具体为3间门面房，占有人信息可现场核实”，避免模糊用语。
- 免责条款放“C位”：在公告标题下方单独列出，用红色字体标注，并设置强制阅读弹窗（如“勾选‘已知悉风险’才能参与竞价”）。
- 逼买家“自己看”：要求竞买人签署《实地查看确认书》，并保留查看记录。本案中银行要求“务必实地看样”，正是胜诉关键。
- 留痕是王道：所有公告、提示必须通过平台固定存证，避免事后扯皮。
记住：拍卖不是“卖完就不管”，而是“告知越透明，风险越可控”。企业若图省事省略步骤，可能像本案买家一样，赔了时间又赔钱！
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