企业抵押土地时地上建筑物自动纳入抵押范围-凤台执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2021)皖04民终784号
审理法院：安徽省凤台县人民法院（一审）、安徽省淮南市中级人民法院（二审）

二、案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
2015年8月，凤台某邦食品有限公司（以下简称"某邦公司"）与淮南某保有限公司签订《抵押反担保合同》，约定以"凤国用（2011）第0083号"土地及五处房产（均办理了他项权证）作为抵押物。2017年，法院判决确认淮南某保有限公司对某邦公司享有债权，并有权就抵押财产优先受偿。案件进入执行阶段后，2019年11月，淮南市田家庵区人民法院裁定将某邦公司名下九处房产、一宗土地作价2444万余元交付淮南某保有限公司抵债，其中包含已办理产权登记的"200014152号"厂房（该厂房建于2014年，2015年办理登记，但未单独办理抵押登记）。2020年4月，因疫情影响，淮南某保有限公司未及时办理过户手续，凤台县法院应李某申请查封了"200014152号"和"12××01号"两处房产。淮南某保有限公司提出执行异议后，凤台县法院裁定中止执行。李某不服提起诉讼，要求准许查封执行。

判决结果：
法院驳回李某的全部诉讼请求，确认"200014152号"厂房虽未单独办理抵押登记，但因建在已抵押土地上，依法视为一并抵押，淮南某保有限公司享有优先受偿权，该房产所有权已转移至淮南某保有限公司。

三、企业如何防范"房地一体"抵押法律风险

这个案例看似是李某和淮南某保有限公司的纠纷，实则给所有企业敲响了警钟：当你只抵押了土地，却以为地上房屋"安全无虞"时，风险可能早已埋下！

为什么"200014152号"厂房会被强制执行？

关键在于《民法典》第397条（原《物权法》第182条）的"房地一体"原则：

"以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。未一并抵押的，视为一并抵押。"

本案中，某邦公司2015年8月抵押土地时，"200014152号"厂房早已在2014年建成。法院认定：土地抵押登记时房屋已存在，房屋自动纳入抵押范围，无论是否单独办理抵押登记。这就像你出租整套房子，却说"只租客厅不租卧室"——法律根本不认！

企业必须警惕的3个风险点

1. "未登记=安全"是致命误区
   某邦公司以为"200014152号"厂房没办抵押登记就"安全"，结果被法院强制执行。土地抵押后新建的房屋虽不自动纳入抵押，但抵押时已存在的房屋绝对会被"打包"！ 建议：办理土地抵押前，务必全面清查地上建筑物状态。

2. 执行程序中的"时间差"陷阱
   淮南某保有限公司因疫情延误过户，导致李某"趁虚而入"查封房产。法律上"裁定送达即转移所有权"，但未过户前仍可能被他人查封！ 建议：拿到抵债裁定后，48小时内必须启动过户流程，必要时向法院申请暂不解除原查封。

3. 抵押范围认知偏差酿大祸
   某邦公司签订合同时只关注"登记在册"的抵押物，忽略了法律对未登记房屋的自动覆盖。合同约定≠法律保护范围！ 建议：抵押合同中必须明确列出"土地上现有全部建筑物清单"，并备注"包括但不限于... "。

给企业的3条救命建议

• 土地抵押前做"房屋体检"：聘请专业律师核查土地上所有建筑物的建造时间、产权状态，制作《地上物现状确认书》作为抵押合同附件。
• 拿到抵债裁定后"三步走"：①立即向执行法院申请暂不解除原查封；②同步准备过户材料；③3日内完成不动产登记中心预受理。
• 定期"抵押资产扫描"：每半年核查抵押财产状态，若发现他人查封迹象，立即依据《民事诉讼法》第234条提出执行异议。

特别提醒：很多企业主认为"只有房产证写明的抵押物才受限制"，这种想法在诉讼中99%会吃亏！本案中，李某就是栽在了这个认知盲区上——看似"漏网"的厂房，其实早已被法律网住。

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