业主不能以服务小瑕疵为由拒缴物业费-庐江物业服务合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖0124民初10955号
审理法院：安徽省庐江县人民法院
二、案件事实和判决结果
孔某系庐城镇越城北路137号2幢302房的业主，房屋面积99.2平方米。2019年11月28日，庐江大厦新村第二届业主委员会与庐江某县物业服务有限公司（简称“某县物业公司”）签订《物业管理服务合同》，约定从2019年12月1日起至2022年11月31日止，由某县物业公司为东至城北菜市场、南至塘小圩、西至越城路、北至塔山路的区域提供物业服务，收费标准为每平方米0.55元/月。2022年12月9日，当地社区居委会将服务期延长4个月。孔某的房屋位于该服务范围内，但自2022年1月1日至2022年12月31日欠缴物业费654.72元（计算方式：0.55元×99.2平方米×12个月），某县物业公司仅主张635元。孔某辩称：自家楼栋未纳入物业服务范围，物业公司未提供清扫、铲雪等服务，且雨水管道维修由社区完成。
法院判决：孔某需在10日内支付某县物业公司物业费635元，但驳回了物业公司要求支付19元滞纳金的请求。
三、核心观点与企业风险防范提示
这个案子看似简单，却藏着企业常踩的“坑”：业主以服务有小问题为由拒缴物业费，法院仍会支持基本费用，但服务瑕疵可能导致额外损失（比如滞纳金要不回来）。
为什么孔某败诉了？
- 合同对全体业主“管用”：业主委员会签的合同，即使个别业主没签字，也得遵守。孔某的房屋在服务范围内，实际享受了安保、公共区域维护等基础服务，就不能耍赖不交钱。
- “小瑕疵”不等于“不付费”：法院承认物业公司在清扫、铲雪等细节上有疏漏（比如没及时铲雪），但这属于轻微问题，不影响业主支付基础物业费的义务。不过，正因为这些瑕疵，法院没支持滞纳金——相当于物业公司“赚了小钱，丢了大钱”。
给企业的3个风险防范建议：
- 服务范围必须“画清楚”：
合同里别只写“负责小区管理”，要像本案一样，用地图、文字精准标注边界（如“东至XX路、西至XX楼”）。否则业主扯皮说“我家不在范围内”，企业就容易白干活。 - 服务过程“留证据”：
每天的清扫记录、维修工单、业主沟通截图都要存档。本案中，如果物业公司能证明“给孔某楼栋扫过地、铲过雪”，滞纳金很可能就拿到了。 - 小问题别拖成大矛盾：
业主提意见（比如“没铲雪”），24小时内响应处理。本案孔某因燃气开通问题积怨，最终拒缴费——早解决小事，就能避免打官司丢钱又丢口碑。
延伸提醒：企业别以为“赢了官司就万事大吉”。本案物业费才635元，但打官司花了25元诉讼费+时间精力，还丢了19元滞纳金。服务行业拼的是细节和口碑，别让“小疏忽”变成“大损失”。
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