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逾期交房超60日购房者可解约且股东承担连带责任-中牟房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：20 中牟法律顾问

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)豫0122民初5517号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年7月22日，中牟某望房地产有限公司（出卖人）与徐某（买受人）签订合同编号为ＺＭ1900526****的《商品房买卖合同》及附件，主要内容为：买受人购买的商品房为绿博组团内，牡丹二街以东，富贵八路以南名门尚园××幢××单元××层××号房，户型为四室二厅，建筑面积共176.99平方米。该商品房单价为每平方米15497.99元，总金额2742990元整。约定金额822990元，付款方式现金，约定付款时间为2019年7月22日；约定金额192万元，付款方式商业贷款，约定付款时间为2019年8月22日。出卖人应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．买受人逾期支付房款；3．遇到政府机构、公共配套设施施工单位、服务单位作为或者不作为，城市规划变动，市政工程实施，恶劣气候、扬尘治理等情形。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。

2019年7月12日，中牟某望房地产有限公司向徐某出具《收据》一份，载明收到徐某交来的17-1-802号维修基金11,505元。2019年7月22日，徐某向中牟某望房地产有限公司支付首付款822,990元。2019年7月24日，中牟某望房地产有限公司向徐某开具价税合计金额为822,990元的河南增值税普通发票。2019年8月16日，兴业银行郑州分行与徐某、中牟某望房地产有限公司签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款金额192万元，借款期限360个月。2020年1月14日，上述贷款192万元发放并支付至中牟某望房地产有限公司。截至2023年2月12日，徐某累计向兴业银行郑州分行还款本息共计400,811.845元。中牟某望房地产有限公司为一人有限责任公司，其股东系南阳某达房地产开发有限公司。

法院最终判决：1.解除《商品房买卖合同》；2.中牟某望房地产有限公司返还徐某购房首付款822,990元及利息、维修基金11,505元及利息；3.解除《个人购房抵押（保证）借款合同》；4.中牟某望房地产有限公司返还徐某已付贷款本息400,811.84元；5.中牟某望房地产有限公司向兴业银行郑州分行偿还剩余贷款；6.南阳某达房地产开发有限公司对中牟某望房地产有限公司的债务承担连带责任。

三、核心法律风险提示

1. 逾期交房超过60日，购房者真的可以"说走就走"
本案最核心的风险点在于：合同约定逾期交房超过60日，购房者有权解除合同。中牟某望公司未能在2020年12月31日交房，且无法证明政府管控、疫情等因素导致的延期超过60日（法院认定可顺延227天，但总延期仍超过合同解除条件），最终导致购房者成功解约。很多开发商认为"问题楼盘"有政府保护，但法院明确表示：合同就是合同，白纸黑字不能当儿戏。特别提醒：开发商主张"不可抗力"延期必须提供完整证据链（如政府红头文件、停工通知等），仅口头说"疫情影响"或"政府管控"法院根本不认！

2. "一人公司"股东的"连坐"风险比你想象中更严重
中牟某望公司是南阳某达公司100%持股的一人有限公司，因南阳某达公司没出庭也没提供财务独立证明，法院直接判其承担连带责任。通俗说就是：公司欠债，股东个人钱包也要跟着"出血"！很多老板用"壳公司"开发项目，自己躲在幕后当唯一股东，以为能隔离风险。但《公司法》第六十三条就是"照妖镜"——股东必须自证清白（提供规范的年度审计报告、独立银行账户记录等），否则就要和公司"同生共死"。本案中南阳某达公司缺席庭审，等于主动放弃辩护权，堪称"教科书式作死"。

3. 房贷合同不是"解约绊脚石"，而是开发商的"催命符"
开发商常以"房贷合同和买卖合同是两码事"为由拒绝解约，但法院明确指出：房子交不出来，房贷合同自然失效！徐某已还的40多万月供全由开发商退回，剩余贷款也要开发商直接还给银行。这意味着：一旦购房者成功解约，开发商不仅要退钱，还要接盘银行贷款——这比支付违约金的代价大得多！更扎心的是，本案中开发商还丢了维修基金这笔"躺赚"收入（11505元维修基金法院也判全额退还）。

企业防范指南

特别提醒：2024年房地产"保交楼"政策下，地方政府确实会帮扶问题楼盘，但这不等于免除开发商的合同违约责任！法院支持"保交楼"，但更支持"守合同"。与其赌政府兜底，不如把合同履约放在首位。

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