租赁企业务必明确疫情减免租金条款和实际承租人责任，避免双重损失-中牟房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)豫0122民初8144号
审理法院：河南省中牟县人民法院
二、案件事实及判决结果
2018年12月20日，前程办事处与中牟世纪某超市有限公司签订《房屋租赁合同》，将面积5785.74㎡的商业用房租给该超市，租期5年，自2019年3月20日起至2024年3月20日止。合同约定第一年租金6456885.84元，第二年6779730.13元，第三年7118716.64元，以此类推，五年总租金35678370.17元，租金支付方式为"壹年一付"。
该超市仅支付了第一年租金，之后未按约定支付租金。朱某出具《承诺书》，承认其借用中牟世纪某超市有限公司资质签订合同，承诺对租金承担连带责任。2021年5月8日，前程办事处向该超市发出《催款函》，要求7日内支付拖欠租金，否则将于2021年5月20日解除合同。2021年6月2日，朱某与前程办事处签订《商谈核实记录》，确认合同于2021年5月20日解除，并同意返还2021年5月20日之后收取的商户租金4161886.5元。
该超市辩称：因2019年5月的党政联席会议纪要同意将合同期限延期4个月；新冠疫情爆发后，前程办事处承诺减免3.5个月租金；朱某、河南澜某商业管理有限公司及王某不应承担连带责任。
法院判决：确认前程办事处与中牟世纪某超市有限公司的《房屋租赁合同》于2021年5月20日解除；中牟世纪某超市有限公司和朱某需支付拖欠租金6271250.37元及相应利息；朱某需返还2021年5月20日之后收取的房屋占有使用费4161886.5元；驳回前程办事处要求河南澜某商业管理有限公司和王某承担连带责任的诉讼请求。
三、企业法律风险防范要点
这个案例对企业租赁经营有三大重要警示，企业老板们务必重视：
第一，疫情减免租金必须白纸黑字写进合同，口头承诺等于没承诺！
被告主张前程办事处承诺减免3.5个月租金，但法院只酌情减免了3个月。原因很简单：没有书面证据！疫情确实属于不可抗力，国家也出台了减免政策，但政策不是自动适用的。本案中，法院参考了国资委关于"至少免除上半年3个月房屋租金"的规定，但并未完全支持被告的主张。企业租赁时一定要注意：口头答应的减免不算数，必须在补充协议中明确写明减免幅度、计算方式和支付条件。特别是疫情期间，别轻信"先全额交，后面再退"的口头承诺，这种承诺一旦对方反悔，你手里没有证据就只能吃哑巴亏。
第二，借别人资质签约=自己背锅，实际承租人责任跑不掉！
朱某自作聪明借用中牟世纪某超市有限公司的资质签约，还写了《承诺书》承诺承担连带责任，结果法院直接判他个人和公司一起还钱。很多老板以为"挂靠"别人公司能规避风险，其实正相反——一旦出问题，你签了字就要负责！特别是当实际经营人和签约主体不一致时，一定要在合同中明确各方权利义务，或者签订三方协议。切记：签字就是责任，别以为躲在公司后面就能免责。
第三，转租管理混乱=钱收了却要还回去，白白损失！
合同解除后，朱某已经收了商户5月20日之后的租金400多万元，结果法院判他必须全额返还给前程办事处。为什么？因为合同解除后，他继续收租就属于"不当得利"。企业作为二房东要注意：转租合同必须与主合同挂钩，明确约定"如主合同解除，转租合同自动终止"等条款。同时，收取租金要建立清晰台账，避免像本案中那样，合同解除后还在收钱，最后钱白收还要倒贴利息。
特别提醒： 本案中前程办事处要求河南澜某商业管理有限公司和王某承担连带责任被驳回，恰恰说明企业规范经营的重要性——如果朱某没有用个人账户收租、没有让配偶王某参与经营，就不会留下被追责的把柄。企业老板要牢记：公私账户严格分开，公司事务用公司名义，避免个人财产与公司财产混同。
企业法律风险防范小贴士
- 租赁合同要详细约定不可抗力情形下的处理方式，特别是租金减免条款
- 实际经营人与签约主体不一致时，必须签订书面协议明确责任
- 转租行为要规范管理，转租合同条款应与主合同保持一致
- 重要承诺必须形成书面文件，避免"君子协议"
- 建立完善的租金收付台账，避免资金混同
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