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房屋销售代理合同约定不明易引发佣金纠纷-当涂行纪合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：4 当涂法律顾问

一、案例检索信息

案由：行纪合同纠纷
案号：(2020)皖0521民初2523号
审理法院：安徽省当涂县人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年8月1日，原告周某与被告合肥某大房屋销售有限公司当涂分公司签订《房屋销售代理协议》。协议约定：1、自合同签订之日起至2020年7月31日止，乙方应完成被告合肥某大房屋销售有限公司开发的、位于当涂县间。2、乙方所有收入必须有甲方财务部门收取，并出具有甲方专章的收据。甲方给乙方的销售底价，要求乙方绝对保密，若销售泄密引起客户退房事件，乙方承担全责及相关赔偿责任。3、销售提成底佣为销售总额（合同签订收到的总房款）的住宅为2%、商铺为2.5%。超出底价部分的50%为乙方激励金额，不足销售底价部分由乙方全额不足。4、在销售代理期间乙方为甲方唯一代理商，所有销售行为产生的销售业绩均计入乙方销售业绩（计入完成任务指标）。计划销售任务分别为签订本协议开始三个月内完成销售面积的30%。其中商铺面积为850平方以上，八个月内完成销售面积的60%，其中商铺面积为1700平方米。12个月内完成销售面积100%（车库、储藏室完成销售面积的50%以上）。5、佣金在房款到位后7日内支付80%，剩余20%在销售任务全部完成后7日内结清给乙方。6、甲方需配备负责人一名，财会人员一名。合同签订后，原告按照合同要求开展销售工作。但因所销售房屋位置较偏，又系剩余房屋，房贷困难，加之原告在宣传、人员等方面投入，销售一直达不到预期效果。2020年3月5日，销售511号商铺一套给徐某金，售价344599元，已全部到账。2020年3月27日，销售1048号商铺一套，售价525000元，到账350000元，余欠房款175000元，分期给付。

法院判决结果很明确：被告合肥某大房屋销售有限公司需在判决生效后十日内支付原告周某5899元；同时周某要返还被告配备的车辆一辆；案件受理费由周某负担1000元，被告负担349元。原本周某主张11万多元的佣金，但最终只拿到5899元，还搭上了诉讼费和车辆返还义务。

三、核心观点与风险防范指南

这个案例看似是销售佣金纠纷，实则暴露了企业在签订代理合同时的三大致命漏洞，值得所有企业警惕：

1. "口头承诺"不如"白纸黑字"——底价约定必须具体到每套房

原告周某仅凭与被告副总盛某永的电话录音，就主张商铺底价是2000元/平方米，结果法院根本不认可。判决书中明确指出："合同规定，底价是一房一价"，但合同里既没有附底价表，也没有说明如何确定底价。原告的录音证据被认定为"与市场行情不符"，因为偏僻位置的商铺不可能和市中心卖同样价格。

企业防范要点：
签订代理合同时，一定要把每套房的底价清清楚楚写进合同附件，或者至少约定底价计算公式（比如按位置分区域定价）。切忌只写"底价保密"或"一房一价"却不给具体标准。否则一旦发生纠纷，法院很可能按"整个合同平均底价"来算，企业要么多付佣金，要么少收回款。

2. "任务指标"要科学——别让销售目标成"不可能完成的任务"

合同要求代理方3个月内卖出850㎡商铺（约5-6套），8个月卖出1700㎡，12个月卖完所有2839㎡。但实际情况是：这些是开发商剩下的"尾盘"，位置偏、难销售。结果代理方只卖出2套就打官司了。法院最终以"原告未完成合同约定任务"为由，直接扣掉了20%的佣金。

企业防范要点：
制定销售任务时要实事求是：

3. "谁卖的房"必须有铁证——业绩归属条款要带"防扯皮"设计

被告坚称两套商铺是自己工作人员卖的，理由是在58同城发了广告、参与了谈判。但法院认为：既然合同约定代理方是"唯一代理商"，这些行为本身就符合合同性质。关键问题是——双方都没留存"是谁真正促成交易"的证据。

企业防范要点：
在合同中必须明确：

血泪教训总结：企业以为签了合同就高枕无忧，结果条款模糊反而埋下更大隐患。本案中，开发商以为"没卖出几套房"就能少付佣金，结果因合同漏洞被迫支付；代理方以为"卖出两套就有全额佣金"，却因任务未完成被扣钱。双方两败俱伤，根源都在合同没写清楚！

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