未经出租人同意擅自转租可致租赁合同被解除-枝江房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2022)鄂0583民初774号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

位于枝江市宝筏寺汽渡旁土地［土地使用证号：枝江国用（2014第8××4号）］的土地使用权人为枝江某银资产经营有限责任公司。2021年1月1日，枝江某银公司与王某签订《房屋（场地）租赁合同》，约定将位于枝江市宝筏寺汽渡旁的房屋（土地）出租给王某商用，租赁期限从2021年1月1日起至2021年12月31日止，租期一年；租金为30000元／年；合同约定王某不得擅自将承租的房屋转借或转租他人。合同签订后，王某按约向枝江某银公司支付了2021年的租金20000元（扣减2020年因疫情减免租金的10000元）。

2021年8月3日，王某与枝江某辉驾驶员培训有限公司签订《场地租赁协议书》，约定将案涉场地租赁给枝江某辉公司用于机动车驾驶培训，租赁期限为3年，从2021年8月3日至2024年8月3日，年租金为50000元。2021年9月3日，枝江某辉公司按《场地租赁协议书》的约定向王某支付租金30000元。

2022年3月，枝江某银公司发现原《房屋（场地）租赁合同》已到期，双方没有签订新的租赁合同，王某没有缴纳2022年租金，枝江某银公司也未收回租赁的土地房屋。后枝江某银公司找王某收回土地房屋未果，于2022年5月16日诉至法院。2022年5月23日，王某向枝江某银公司的银行账户转入2022年租金30000元。

法院判决：1、确认枝江某银公司与王某2021年1月1日签订的《房屋（场地）租赁合同》于2022年5月16日解除；2、王某于判决生效之日起十五日内返还枝江某银公司位于枝江市宝筏寺汽渡旁土地及房屋；3、枝江某银公司于判决生效后十五内退还王某2022年租赁房屋余下的租金。

三、案例核心观点与企业防范建议

这个看似简单的房屋租赁纠纷，实际上暴露了企业在资产管理中常见的法律风险。作为企业法律顾问，我认为本案有四个关键点需要企业特别注意：

第一，擅自转租是"雷区"，一踩就爆！
王某在未经枝江某银公司书面同意的情况下，将场地转租给枝江某辉公司，这是导致合同被解除的直接原因。《民法典》明确规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。很多企业出租资产时，只关注租金是否到账，却忽视了对租赁物使用情况的监督。建议企业在合同中明确约定："未经书面同意不得转租"，并定期实地检查，一旦发现转租行为立即发函制止，保留证据。

第二，合同到期后不处理=自动续租！
本案中，2021年12月31日合同到期后，王某继续使用场地，而枝江某银公司未及时提出异议，导致原合同转为不定期租赁。这意味着虽然枝江某银公司可以随时解除合同，但需要提前通知，且不能立即收回场地。企业应建立合同到期预警机制，提前30天与承租人协商续约或收回事宜，避免"自动续租"造成被动。

第三，口头承诺等于没承诺，必须白纸黑字！
王某辩称转租是经过枝江某银公司原领导同意的，但因拿不出书面证据，法院不予采信。在职场中，领导口头交代工作很常见，但发生纠纷时，口头承诺往往"死无对证"。企业应养成"重要事项必留痕"的习惯：领导指示要邮件确认，口头约定要补签书面协议，微信聊天记录也要定期备份。

第四，装修投入别"自作多情"，合同约定才靠谱！
王某声称对场地平整花了六七万元，想要补偿，但因合同明确约定"租赁期满后装饰装修部分按现状交付"，法院未予支持。很多承租人以为"我装修了你就得赔钱"，这是误区！企业在出租时，应在合同中详细约定：哪些装修需要出租方同意、费用谁承担、期满后如何处理。作为出租方，要避免口头允许装修；作为承租方，要确保装修投入有合同保障。

企业实操建议

1. 合同要"傻瓜式"明确：避免"不得擅自转租"这种模糊表述，改为"未经甲方书面同意转租的，甲方有权立即解除合同并收取相当于3个月租金的违约金"。

2. 建立"三色预警"机制：合同到期前60天标黄（提醒续约）、30天标橙（准备收回）、15天标红（启动法律程序），用系统自动发送提醒。

3. 现场检查"三必拍"：每月检查租赁物时，必拍场地全景、承租人招牌、实际使用人标识，留存影像证据。

4. 重要沟通"三要素"：任何口头沟通后，当天必须形成"时间+内容+确认人"的书面记录，通过企业微信或邮件发送给对方确认。

企业管理中，90%的法律纠纷都源于"我以为"。别等官司打到法院才后悔当初没签好合同。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人！

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