企业以房抵债交易需确保程序合规才能对抗其他债权人执行-宣城案外人执行异议之诉案例解读
一、案例检索信息
案由：案外人执行异议之诉
案号：(2022)皖18民初188号
审理法院：安徽省宣城市中级人民法院
二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2015年7月24日，宣城市中院对韩某与安徽飞某置业有限公司、安徽飞某置业有限公司宁国分公司的房屋买卖合同纠纷案作出判决：解除安徽飞某置业有限公司宁国分公司与韩某于2013年12月31日签订的《御府VIP会员内部订购协议》；安徽飞某置业有限公司宁国分公司自判决生效之日起30日内返还韩某购房款96万元并支付违约金19.2万元，安徽飞某置业有限公司对上述款项承担补充给付责任。
2019年9月17日，宁国市人民政府组织召开房地产领域有关问题处理协调会并形成会议纪要，载明：重启飞某御府10＃、11＃楼建设，安徽飞某置业有限公司按照评估预期销售均价以房抵付给宁国市某居投资建设管理有限公司，抵偿所欠缴的15.1万元基础设施建设配套费、192.18万元房屋维修基金、131万元地质灾害治理费。
2020年1月21日安徽飞某置业有限公司宁国分公司与宁国市某居投资建设管理有限公司签订《以房抵付协议》，约定安徽飞某置业有限公司宁国分公司以飞某御府11＃楼303、602室及10＃楼202、302、402室共计5套房屋评估价3409418.36元，抵付给宁国市某居投资建设管理有限公司。同日，安徽飞某置业有限公司宁国分公司与宁国市某居投资建设管理有限公司就11幢1-303室签订了商品房买卖合同，约定房屋总价款为816027.8元，并办理了预售登记备案，安徽飞某置业有限公司宁国分公司于次日向宁国市某居投资建设管理有限公司开具案涉房屋的增值税普通发票。因安徽飞某置业有限公司作为开发商未能办理产权证，案涉房屋未能过户至宁国市某居投资建设管理有限公司名下。
后因韩某再次向法院申请执行，法院于2022年4月2日查封了安徽飞某置业有限公司宁国分公司名下位于宁国市××路××幢××室等不动产。执行案件中，宁国市某居投资建设管理有限公司对本次执行提出书面异议，法院经审查于2022年8月16日作出（2022）皖18执异12号执行裁定，解除对安徽飞某置业有限公司名下飞某御府11幢1-303室的查封。韩某不服该裁定，遂提起诉讼。
法院判决结果很简单：驳回了韩某的诉讼请求，维持了解除对涉案房屋查封的裁定。也就是说，宁国市某居投资建设管理有限公司通过"以房抵债"拿到的房子，最终被法院确认是合法有效的，不会被韩某强制执行。
三、案例的核心观点及企业法律风险防范要点
这个案例说白了就是一场"谁先拿到房子"的较量。韩某打赢了官司却拿不到钱，而宁国市某居投资建设管理有限公司通过"以房抵债"的方式拿到了房子，法院最终支持了后者。为什么呢？关键不在于谁先"签"了协议，而在于谁的交易程序更合规！
通俗地讲，企业进行"以房抵债"交易时，如果只签个《以房抵债协议》而没走正规买卖程序，很可能竹篮打水一场空。本案中，宁国市某居投资建设管理有限公司之所以能胜诉，是因为他们做了四件关键事情：
第一，签了正式的"商品房买卖合同"，不只是抵债协议
很多企业以为签个《以房抵债协议》就万事大吉了，但法院更看重的是是否形成了真实的"买卖关系"。本案中，宁国市某居投资建设管理有限公司不仅签了《以房抵付协议》，还专门签订了《商品房买卖合同》，这就像去菜市场买菜——签抵债协议只是约好"用白菜换萝卜"，而签买卖合同才是真正的"交易完成"。
第二，办理了预售登记备案，让交易"看得见"
虽然没拿到房产证，但办理了预售登记备案，这就像在朋友圈官宣"这房子我买了"，让其他债权人知道这套房子已经"有主"了。很多企业觉得"反正要过户，先不登记"，但一旦对方欠债被起诉，没有登记的房子就可能被法院查封。
第三，保留了完整的"付款凭证"
本案中，虽然没真金白银付钱，但用工程款抵账的方式相当于"支付"了房款，而且有政府会议纪要、发票等证据链支撑。很多企业做以房抵债时，只有内部协议，没有正规发票，一旦打官司很难证明"已付款"。
第四，房子没过户不是他们的错
法院特别强调，房子未能过户是因为开发商没能办理大产权证，不是宁国市某居投资建设管理有限公司的过错。如果是因为买方自己拖延不办手续，法院就不会支持了。
对企业的重要警示：
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别图省事，必须走正规流程
即使是"以房抵债"，也要像正常买房一样：签正式买卖合同、开发票、办备案登记。很多企业觉得"都是熟人，手续简单点"，但一旦发生纠纷，没走正规流程就是致命伤。 -
时间点是关键
法院特别看重"在查封前完成交易"。企业做以房抵债前，一定要查清房产是否已被法院查封。可以通过当地不动产登记中心查询，千万别凭对方口头承诺。 -
"抵账"也要有"付款凭证"
用债权抵房款时，必须保留债权真实存在的证据（如合同、结算单、发票），并明确写入买卖合同。本案中宁国市政府的会议纪要成了关键证据，企业自己操作时也要有类似书面文件。 -
及时办理过户
买方拿到房子后要积极督促开发商办理大产权证，自己尽快过户。像本案中虽因开发商原因未能过户，但买方能证明自己多次催促，这点非常重要。 -
警惕"超值抵债"陷阱
本案中，5套房抵了340多万，单价合理。现实中很多企业为了快速清债，接受明显低于市场价的房产，这种交易容易被法院认定为"恶意串通"，导致交易无效。
现在经济环境下，企业间债务纠纷增多，"以房抵债"成为常见清偿方式，但操作不当很容易"钱房两空"。我们建议企业在进行这类交易前，务必咨询专业律师，确保每一步都经得起法律检验。毕竟，房产价值动辄上百万，省下的那点律师费可能远不如损失的房产值钱！
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