企业签订合同时仅凭村委会证明不足以确认权利人身份-长垣确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同无效纠纷
案号：(2023)豫0783民初6364号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实与判决结果

牛某系周某超之母，二人均为孟岗镇步某村村民，周某超、翟某美系夫妻。2023年2月22日，牛某（甲方）与长垣市某综合能源有限公司（乙方）签订《长垣某光伏电站居民屋顶租赁合同》，约定甲方将其位于长垣市镇村**组的屋顶租给乙方投资经营光伏发电项目。乙方为光伏电站设备拥有方，电站所获得的全部收益归乙方所有。租赁期限20年；租金为40元／年／块组件；乙方实际在甲方屋顶安装545Ｗ光伏组件56块，年租金合计2240元，按季度支付。甲方确保房屋是其合法拥有的，未设定任何抵押或第三方权利，并应提供相应的产权证明。长垣市某综合能源有限公司于2023年7月19日向牛某支付了二季度租金288.44元。庭审中，周某超认可案涉房屋系其父所建造，其父现已去世。

法院判决：驳回周某超、翟某美的诉讼请求，认定牛某与长垣市某综合能源有限公司签订的屋顶租赁合同有效。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案件看似简单，却给企业敲响了重要警钟：企业在签订合同时，不能仅凭村委会证明就轻信对方拥有完整处分权。

案件中，长垣市某综合能源有限公司之所以能胜诉，不是因为他们做得完美，而是因为原告无法证明自己是房屋的唯一合法权利人。牛某作为房屋建造者的配偶，在此长期居住，公司有理由相信她有权出租屋顶。但试想一下，如果原告能拿出房产证证明自己是唯一所有权人，或者能证明其他共有人不知情，这家能源公司很可能就要面临合同无效、拆除设备、赔偿损失的严重后果。

对企业的重要警示：

1. 村委会证明≠合法权利证明
   很多企业以为拿到村委会盖章的"房屋证明"就万事大吉，但村委会通常只了解基本情况，并不具备法律上的确权效力。就像本案中，村委会证明了房屋情况，但无法证明牛某有权单独处分共有财产。

2. 家庭成员≠当然有权处分
   本案中，牛某是房屋建造者的妻子，儿子周某超也住在这里，这很容易让人误以为她可以代表全家。但法律上，如果房屋是家庭共有财产，必须取得所有共有人同意。企业不能因为对方是"一家子"就省略核实步骤。

3. "老人签了字"不等于合同安全
   牛某在情况说明中说："有人找我安装光电板，问要不要钱，那人说不要钱，还给钱...合同内容我不知道"。这说明很多老年人对合同性质和后果缺乏认知。企业如果只追求快速签约，忽视对方真实意思表示，风险极大。

企业如何防范这类风险？

• 必须查验权属证书原件：要求提供房产证、宅基地证等官方权属证明，核实登记人信息。如果对方声称"证在办理中"，务必谨慎对待。

• 核实共有权人情况：对于农村房屋，要确认是否属于家庭共有财产。如果是，必须让所有成年家庭成员共同签字确认，不能只找一位老人签合同。

• 做好背景调查：签约前实地走访，向邻居、村干部了解房屋实际居住和权属情况，不要只看书面材料。

• 完善合同条款：在合同中明确约定"甲方保证对房屋拥有完整处分权，如因权属问题导致纠纷，由甲方承担全部责任"，并设置相应违约责任。

• 保留完整证据链：签约过程全程录像，保存对方身份证明、权属证明复印件，以及沟通记录，万一发生纠纷时能证明自己已尽到合理审查义务。

特别是从事光伏、租赁等需要长期使用他人不动产的企业，千万不能为了快速推进项目而忽视权属审查。一个看似简单的屋顶租赁合同，如果权利基础不牢，后期可能面临设备拆除、赔偿损失、项目停滞等连锁反应，损失远大于前期的谨慎审查成本。

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