建筑物外墙面脱落砸坏车辆建设单位即使超保修期仍要担责-长垣建筑物和物件损害责任纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：建筑物和物件损害责任纠纷
案号：(2024)豫07民终1931号
审理法院：河南省长垣市人民法院
二、案件事实与判决结果
2023年12月8日，长垣市社区号楼16楼放置空调外机板沿水泥块脱落，砸到停在楼下的宋某艳的豫Ａ6**号牌小型轿车，造成车辆损坏。宋某艳起诉前，委托河南省某公司对车辆损失进行鉴定，鉴定意见为车辆损失总额14690元，宋某艳支付鉴定费2000元。社区**号楼由河南某城建设集团有限公司承建，于2018年8月28日由长垣县住房和建设局竣工验收。
法院判决：河南某城建设集团有限公司赔偿宋某艳11683元（70%比例），长垣市某物业管理服务有限公司赔偿宋某艳5007元（30%比例）。二审法院驳回了河南某城建设集团有限公司的上诉，维持原判。
三、核心观点与法律风险提示
这个案例给我们企业敲响了警钟：建筑物外墙面脱落砸坏他人财物，建设单位即使过了保修期，仍可能要承担赔偿责任！
许多企业负责人可能认为："房子都交了五年多了，早就过了保修期，怎么还要我负责？"但本案恰恰告诉我们，这种想法很危险！
关键点一：别把"质量缺陷"和"保修期"混为一谈
河南某城建设集团有限公司上诉时说，脱落部位是空调外机板的抹灰层，属于装修部分，装修工程保修期只有2年，房子已经过了5年多，不应该再负责。但法院认为，这个"抹灰层"其实是建筑物主体结构的一部分，不是简单的装修。更重要的是，根据《民法典》规定，如果建筑物出现质量问题造成他人损害，建设单位和施工单位必须承担赔偿责任，除非你能证明"不存在质量缺陷"。保修期过了≠没有质量缺陷！企业不能以"过了保修期"为借口逃避责任。
关键点二：竣工验收合格≠终身免责
企业常犯的错误是："房子已经通过竣工验收了，我就没问题了。"但本案中，虽然房子在2018年就验收合格了，但2023年发生事故时，法院仍然判决建设单位要赔钱。因为竣工验收合格只能证明当时符合标准，不能证明长期使用中不会出现质量问题。作为建设单位，要对建筑物的长期质量负责，不能一交房就撒手不管。
关键点三：物业公司也有责任，但不能全推给物业
物业公司被判承担30%责任，是因为他们没尽到管理义务：没管好停车秩序，也没及时发现并处理外墙隐患。但法院没让车主宋某艳承担责任，虽然她把车停在了非车位区域。因为外墙脱落和停车位置没有直接因果关系——就算停在车位上，也可能被砸到。这提醒企业：不能简单把责任推给"业主自己没注意"，关键还是要保证建筑物本身安全。
企业防范建议：
- 施工时严把质量关：特别是外墙、阳台等易脱落部位，不要偷工减料。质量是硬道理，省下的小钱可能换来大赔偿。
- 建立长期跟踪机制：交房后定期回访、检查，发现隐患及时维修。可以和物业公司建立联动机制，共同维护建筑物安全。
- 完善责任保险：购买工程质量责任险，转移长期风险。
- 做好证据留存：施工过程中的检测报告、材料合格证等资料要完整保存，万一发生纠纷能证明自己无过错。
- 物业要尽责管理：设置警示标志、定期检查公共区域、及时处理业主反映的安全问题，这些看似小事，关键时刻能避免大责任。
建筑物"伤人"不是偶然事件，而是企业风险防控不到位的结果。作为企业，不能等到出事了才后悔，要从源头上杜绝隐患。毕竟，安全无小事，责任大于天！
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