企业抵押前不调查抵押物真实状况将丧失优先受偿权-永城申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)豫14民终1089号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年，宋某与余某签订《售房协议书》，约定宋某购买余某位于永城市第XX号社区商住房产(房产证号：字第X**)三单元二楼北户房屋一套，总价款11万元。2015年8月17日，余某出具收条一份，内容为："今收到购房款壹拾壹万"。现宋某一直居住案涉房屋，其提交证据显示，最早于2019年5月9日支付水费239.4元。另查明，余某与庞某华原系夫妻关系，余某于2020年12月3日去世。

河南某公司与庞某华及余某金融借款合同纠纷一案，2020年8月15日，永城市人民法院作出（2020）豫1481民初5691号民事调解书，对当事人达成的如下调解协议予以确认：一、庞某华、余某同意偿还河南某公司借款本金120万元及利息191485.85元，以后利息以120万元为基数按照月利率12.6‰计算至清偿之日止；二、河南某公司有权就该笔借款对庞某华余某抵押房屋第XX号01306722号的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。

后余某死亡，河南某公司以庞某华为被执行人申请强制执行,法院在执行过程中于2023年12月1日作出执行裁定，查封余某名下的位于河南省永城市第XX号(房产证号：字第XXX号)房屋。

法院判决结果：一审永城市人民法院驳回了河南某公司的诉讼请求，二审商丘市中级人民法院驳回上诉、维持原判，认定宋某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，银行无法对已出售并由买受人实际占有的房屋行使抵押权。

三、核心观点与风险提示

这个案例给企业，尤其是金融机构敲响了警钟：就算你手里握着房产证和抵押合同，如果不实地调查房屋真实使用情况，你的"优先受偿权"可能变成一张废纸！

让我们用大白话说说这个案件的关键点：

1. 先买房后抵押，买房人优先
   宋某在2015年就买了房、付了全款、住了进去，而银行是在2017年才对这套房子办理抵押登记。法院认为，谁先实际取得权利谁就更值得保护。就像你去菜市场买菜，先付钱拿走的菜，不能因为后来有人拿张"菜市场管理证"就说菜是他的。

2. 银行不是"甩手掌柜"，必须亲自查房
   银行总认为"有房产证就万事大吉"，但法律规定银行放贷时必须实地查看抵押物！本案中，银行只拍了整栋楼的外景照片，没进每家每户核实是否已出售、谁在实际居住。法院明确指出：银行作为专业金融机构，有便利条件也有责任查清楚房子到底归谁用，不能当"睁眼瞎"。

3. "不知情"不是借口，过错在银行自身
   银行辩称"不知道房子已卖出"，但法院认为：房子从2015年就有人住，2019年就有缴费记录，银行2017年办抵押时只要敲敲门问问邻居就能发现异常。这种"不调查"的过错，导致银行丧失了对房子的优先权。

给企业的3个实用建议：

✅ 放贷前必须"进门看房"
别只盯着房产证！一定要实地查看房屋使用状态：是否有人居住？居住人能否提供购房合同？建议拍摄视频记录房屋现状，留存居住人身份信息。特别是二手房、开发楼盘，更要查清历史交易。

✅ 建立"抵押物双人核查制"
业务员不能只走形式。安排两人独立核查：一人查产权登记，一人查实际使用。必要时走访物业、邻居、社区，确认房屋无争议。记住："证上写谁的名字"不重要，"屋里住的是谁"才关键！

✅ 警惕"一房多押"陷阱
本案中余某先卖房后抵押，属于典型欺诈。企业要建立黑名单机制，对多次抵押、产权不明晰的抵押人重点审查。可要求抵押人签署《房屋无出售承诺书》，并约定高额违约责任。

特别提醒中小企业：
如果你是接受别人用房产做担保的企业（比如供货商接受客户用房抵债），同样要按上述流程操作！别等到申请执行时才发现房子早已被别人住着，你的"担保"变成空头支票。

结语

这个永城案例血淋淋地告诉我们：法律保护的是诚信做事的人，而不是图省事、走形式的企业。每一次抵押登记前多花1小时实地调查，可能就避免了几十万甚至上百万的损失。

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