以房抵债后未及时办理过户仍可排除执行风险-安阳执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：执行异议之诉
案号：(2024)豫05民再24号
审理法院：河南省安阳市文峰区人民法院

二、案件事实与判决结果
苑某与李某、安阳市某地产公司等民间借贷纠纷一案，在诉讼期间，苑某向法院申请财产保全，法院于2017年9月26日查封安阳市某地产公司名下"清风和祥家园"7号楼1单元2102号等12套房产；法院于2017年12月29日判决李某、安阳市某地产公司偿还苑某600万元及利息。因二人未履行判决，苑某申请强制执行，法院于2020年9月15日续封房产。高某印提出执行异议，称其通过以房抵债方式取得2102号房屋，法院驳回其异议。高某印不服提起诉讼，法院于2022年7月将林州市某然气有限责任公司变更为申请执行人。
高某印提交其与安阳市某地产公司2017年3月16日签订的协议书，载明"因安阳市某地产公司欠付高某印工程款，以2102号房屋（价款480066元）抵顶工程款，房屋已交付使用"。同时提交收款收据、2017年11月5日水电费预存单、2021-2022年部分燃气费记录，以及考勤表和证人证言，证明其负责小区消防施工，开发商以房抵债后已实际入住。
法院判决：不得执行涉案房屋，驳回高某印要求办理过户的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范提示：以房抵债操作不当损失惨重

1. 案例核心教训：抵债不等于安全，三步操作决定成败
这个案子看似简单，却暗藏致命风险——高某印仅凭一份抵债协议、零星缴费记录和证人证言，就成功阻断了债权人的执行！关键原因在于他满足了三个"黄金条件"：

• 抵债时间早于查封：2017年3月签协议，9月才被查封；
• 房屋是唯一住房：法院认定该房系其唯一居所；
• 已实际占有使用：虽仅有部分水电燃气缴费记录，但结合施工证据被采信。

企业最容易栽跟头的三大漏洞：
✅ 漏洞一：抵债协议"假大空"，关键条款缺失
安阳市某地产公司与高某印的协议仅写"房屋已交付使用"，却未明确：

• 房屋交付的具体时间、方式（如钥匙交接记录）；
• 抵债金额如何计算（为何48万抵工程款？需附工程结算单）；
• 若未过户的违约责任（导致高某印无法办理产权登记）。
  → 企业教训：以房抵债协议必须包含：抵债资产明细、价值评估依据、交付凭证模板、过户时间表、违约赔偿标准。切忌用"已交付使用"等模糊表述！

✅ 漏洞二：证据保管"随大流"，关键证明缺失
高某印的缴费记录残缺不全（仅2017年水电费+2021-2022年4个月燃气费），但法院仍采信，原因在于：

• 证人证明其长期施工，抵债后结清工资；
• 开发商未举证其有其他住房（举证责任倒置）。
  → 企业教训：
• 作为债权人（如林州市某然气公司）：受让债权前必须查验：① 抵债资产是否被查封 ② 债务人名下房产数量 ③ 抵债协议是否经房管部门备案；
• 作为债务人（如安阳市某地产公司）：以房抵债后立即要求对方：① 拍摄入住视频 ② 每月留存缴费凭证 ③ 到物业登记业主信息，否则法院可能认定"未实际占有"。

✅ 漏洞三：过户拖延"等风头"，资产说没就没
最致命的是——房屋始终登记在开发商名下！安阳市某地产公司以为"协议签了就安全"，结果被原债权人查封。根据最高法规定：不动产以登记为准，未过户的抵债资产仍属于债务人财产，随时可能被执行。
→ 血泪教训：

• 抵债协议生效后30日内必须启动过户，若遇开发商拖延，立即发函催告并留存证据；
• 若房屋因政策原因无法过户（如本案楼盘"不符合办证条件"），应同步向法院申请预告登记，否则风险自担！

四、给企业的3条救命锦囊

1. 抵债前做"三查"：查资产查封状态（通过"中国执行信息公开网"）、查债务人房产数量（凭身份证号可向房管局查询）、查抵债价格是否合理（低于市场价70%可能被撤销）；
2. 抵债中留"铁证"：
   • 签协议时同步拍摄房屋现状视频；
   • 每月用本人账户缴纳水电燃气费（避免用现金）；
   • 要求开发商出具《房屋交接确认书》并盖章；
3. 抵债后抢"时间"：
   • 约定过户截止日，超期按日收违约金；
   • 若开发商不配合，3日内向法院起诉确权，莫等查封才着急！

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