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以房抵债需确保房屋产权清晰可交付，否则企业仍需支付原债务-赤壁买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：8 赤壁法律顾问

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂12民终1443号
审理法院：湖北省咸宁市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年8月5日，咸宁某区某房地产公司（甲方）与赤壁某环保砖厂（乙方）签订了一份《售砖协议书》，甲方在咸宁市汀泗桥镇龙泉**楼，乙方提供环保砖，双方约定乙方提供的环保砖按0.24元／块（连买带运送到工地现场，不含税价），甲方房屋全部采用乙方提供的环保砖。结算方式双方约定：乙方水泥砖款抵付甲方房屋壹套（5栋1单元501户型）乙方不付现金给甲方，如水泥砖款超出甲方房屋款则甲方在六个月内与乙方结清所剩水泥砖款。甲方与乙方按约定日期结算砖款，如果延迟一日则按千分之五的利息计算结算。如一方违约则赔偿另一方违约金5万元。工程完工后此合同自动作废。同日，咸宁某区某房地产公司（甲方）与谌某金（乙方）还签订了一份《龙泉水岸认购协议》，认购单元为5栋1单元501室，认购面积133.7平方米，认购单价1888元／平方米，认购总价252426元。协议约定如果本认购协议在执行过程中受到不可抗力因素影响或因政府政策发生重大变化而导致本协议无法履行时，甲乙双方可解除本协议并免责等内容。协议还手写注明，①此户抵砖款.②约在12月31日交房（2014年）。房屋建成后，2015年咸宁某区某房地产公司将案涉房屋钥匙交付给了谌某金，2021年10月谌某金发现邓姓人员在装修案涉房屋，其报警后了解到咸宁某区某房地产公司的股东陈某忠将房屋出售给了邓姓人员，民警制止了房屋装修，谌某金更换了房屋钥匙。2022年10月咸宁某区某房地产公司才知晓案涉房屋被占用的事实。2023年谌某金发现邓姓人员已经将案涉房屋装修完毕并且入住了。咸宁某区某房地产公司称因谌某金轻信了陈某忠会向其支付砖款的承诺，导致现在的局面，谌某金可以自行维权，其公司会给予配合。谌某金称其不想参与咸宁某区某房地产公司股东内部的纠纷，交付房屋已无法实现，要求咸宁某区某房地产公司立即支付砖款并承担相应的责任。2015年2月16日，咸宁某区某房地产公司向谌某金出具了一张81600元的收据，2020年4月8日咸宁某区某房地产公司向谌某金出具了一张33800元的收据。案涉房屋所在楼栋均未办理不动产权证。

法院最终判决：咸宁某区某房地产公司需要向赤壁某环保砖厂支付砖款115400元及逾期付款利息（自2022年10月1日起按年利率14.7%计算至款项付清之日止），并驳回了其他诉讼请求。二审法院驳回了咸宁某区某房地产公司的上诉，维持了一审判决。

三、案例核心观点与风险防范

这个案例看似简单，却给所有企业敲响了警钟："以房抵债"不是万能钥匙，如果操作不当，企业不仅抵不了债，还要"房财两空"！

很多企业老板认为，只要把房子钥匙交出去，债务就算清了。但法院明确指出：房屋买卖不同于普通商品，仅仅交付钥匙是不够的！根据法律规定，不动产的买卖必须办理产权登记，才能真正转移所有权。本案中，咸宁某区某房地产公司虽然交了钥匙，但房屋一直没办产权证，后来又被自家股东偷偷卖掉，导致债权人根本无法真正拥有这套房子。

更关键的是，法院认为：企业内部股东之间的纠纷，不能成为拒绝对外履行债务的理由。咸宁某区某房地产公司辩称"是股东陈某忠私自卖房"，但作为公司法人，公司必须为股东的行为对外承担责任。就像你开餐馆，不能说"是我厨师偷了顾客钱包，跟我老板没关系"一样荒唐！

对企业来说，这个案例揭示了三大风险点：

1. "以房抵债"必须确保房子"干净"

2. 交钥匙≠债务清偿

3. 内部管理漏洞会引爆外部风险

特别提醒：很多中小企业在资金紧张时，喜欢用"以物抵债"方式解决债务问题。但请记住，抵债的"物"必须能真正转移给债权人。如果抵债物本身存在法律瑕疵或交付风险，不仅债务没解决，还可能产生新的违约责任，就像本案中企业不仅要付砖款，还要额外支付高额利息。

企业在签订"以房抵债"协议前，务必做好三项检查：①房子能办证吗？②房子没纠纷吗？③房子能顺利过户吗？否则，你以为是在"化解债务"，实际上可能是在"制造更大债务"！

企业法律风险防范小贴士

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