企业有权收回未参与房改职工占用的公房-谷城排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：排除妨害纠纷
案号：(2025)鄂06民终59号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

陶某的母亲芦某清生前是谷城县某某有限公司职工，1995年元月退休，2021年10月18日去世。生前一直居住在谷城县某某总公司院内一号楼一单元301室房屋内。案涉房屋于1996年10月16日经谷城县房屋产权产籍管理所登记所有权人为谷城县某某有限公司。芦某清在谷城县某某有限公司1994年房改中未能参与房改购公房，其居住的案涉房屋经谷城县城镇住房制度改革委员会批准被谷城县某某有限公司出售给公司另一职工即本案第三人代某才。1994年3月，第三人代某才出资4921.17元购买了谷城县某某总公司院内一号楼一单元301室房屋，1998年6月按要求再次补交房款2624.62元；由于芦某清拒绝搬出案涉房屋，谷城县某某有限公司遂安排代某才在公司另一单元402房屋居住至今。芦某清去世后，陶某一直占用诉争的房屋。谷城县某某有限公司多次向陶某发出腾退通知，但陶某一直未腾退该房屋。2023年8月29日，陶某还将该房屋出租给他人，年租金5500元。

法院最终判决陶某在判决生效后三十日内腾退该房屋，二审法院驳回了陶某的上诉，维持原判。

三、案例的核心观点与企业法律风险防范提示

这个看似简单的"腾退房屋"案子，其实给企业上了一堂生动的资产管理课。许多企业，尤其是老国企或改制企业，都面临类似问题：一些职工或其家属长期占用企业公房，企业想收回却困难重重。那么，企业如何避免陷入这种被动局面？这个案例告诉我们几个关键点：

1. 房产登记是"护身符"，千万别忽视

本案中，谷城县某某有限公司胜诉的最关键原因，是案涉房屋早在1996年就明确登记在公司名下。这就相当于给房子办了"身份证"，清楚表明"这房子是我的"。很多企业吃亏就吃在房产证没及时办理，或者虽然分配给职工居住，但产权登记不清晰。建议企业：

• 定期梳理名下所有房产，确保产权证齐全
• 对于分配给职工居住的公房，即使不立即收回，也要确保产权登记在企业名下
• 遇到土地、规划等历史遗留问题，及时向相关部门申请解决，不要拖延

2. 房改政策执行要规范，留好"证据链"

芦某清未能参与房改的原因是公司认为其父名下有私房，但这一认定可能存在争议。企业在执行房改政策时，一定要做好三点：

• 严格按照国家政策执行，不要自行增加条件
• 对每位职工的情况做好书面记录，保存好相关证明材料（如单位出具的无房证明等）
• 如果职工不符合房改条件，要出具书面说明并让职工签字确认

这样，即使日后产生纠纷，企业也有充分证据证明自己操作合规。

3. "拖"字诀是大忌，问题要早解决

芦某清从1994年房改后就拒绝搬出，直到2021年去世，之后其子陶某继续占用，时间长达近30年！企业一直拖着不处理，导致问题越积越深。给大家的教训是：

• 一旦发现房产被无权占用，应当在6个月内发出书面通知
• 如果对方不配合，1年内就要考虑采取法律行动
• 不要因为"都是老同事""怕影响关系"而拖延，越拖对企业越不利

4. 排除妨害不适用诉讼时效，企业随时可维权

陶某主张本案超过诉讼时效，但法院明确指出：请求腾退房屋属于排除妨害请求权，根据民法典规定不适用诉讼时效。这意味着，无论占用时间多长，只要企业能证明自己是产权人，随时可以要求腾退。这对企业是个利好，但也提醒企业：

• 即使占用时间很长，企业也不要放弃维权
• 但也不要因此懈怠，及时处理能减少损失（如本案中陶某把房子出租获利）

5. 区分"要房子"和"确权"，诉讼策略很重要

本案中，谷城县某某有限公司聪明地以"排除妨害"（要回房子）而非"确认产权"（证明房子是自己的）提起诉讼。因为如果是确权之诉，可能涉及房改政策等复杂问题；而排除妨害只要证明"我是产权人+你无权占有"即可。企业维权时：

• 如果产权证齐全，直接主张排除妨害，不要绕弯子去确认产权
• 咨询专业律师设计最佳诉讼策略，避免陷入政策争议

给企业的实用建议

1. 每年做一次"房产体检"：梳理企业名下所有房产，特别关注那些分配给职工居住的公房，确认是否存在被无权占用情况。

2. 建立"居住协议"制度：对于暂时允许职工居住的公房，签订书面协议，明确居住期限、条件和腾退要求，避免形成事实占有。

3. 做好房改档案管理：对参与和未参与房改的职工分类建档，保留完整证据，包括为什么某些职工未能参与房改的书面说明。

4. 发现占用立即行动：发出书面通知后，如果30天内不回应，就启动法律程序。记住，法律站在产权人这边！

5. 处理历史遗留问题不拖延：针对土地分割、产权登记等历史问题，主动对接政府部门，不要等着问题自己解决。

企业资产是企业生存发展的根基，尤其是不动产这类重要资产，必须守好、管好。一个小小的房产占用问题，如果处理不当，可能演变成长达数十年的纠纷，不仅造成经济损失，还影响企业正常经营。希望这个案例能给企业管理者提个醒：房产管理无小事，规范操作是关键！

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