商铺租金拖欠不能以经营困难为由推脱-丹江口房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0381民初805号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院
二、案件事实及判决结果
2021年1月23日，原告尚某、代某与丹江口某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于湖北省丹江口市丹二路与人民路交汇处丹江口市人民某广场某层某号商铺，建筑面积19.399平方米，房款共计282909元，后丹江口某置业有限公司以委托经营的方式将商铺交付给原告。2021年1月28日，原告（乙方）与被告（甲方）丹江口某商业管理有限公司签订《人民某广场商铺委托经营协议》，主要内容为：乙方自愿将商铺交由甲方负责租赁和统一管理，在委托经营期间，由甲方自主经营、自负盈亏，甲方按本协议向乙方支付固定租金收益；委托年限为2021年1月28日至2031年1月27日；前三年（2021年1月28日至2024年1月27日）为优惠免租金委托期，不支付乙方租金；第四年至第五年按乙方实际支付的购房款的8%计算，年租金标准为28649元；第六年至第八年以第五年年租金为基数上浮5%，第九年至第十年再上浮5%；每年度租金分两次支付，每满六个月后支付一次。庭审过程中，原告自愿将2024年1月28日至2024年12月31日期间的租金支付标准调整为按购房款的4.5%计算。被告于原告提起本案诉讼前已支付租金1642元。
法院经审理后判决：被告丹江口某商业管理有限公司于判决生效后十日内支付原告尚某、代某2024年1月28日至2024年12月31日的租金收益13306.74元；驳回原告其他诉讼请求。
三、核心观点与企业法律风险防范
这个案件看似简单，但揭示了企业经营中一个常见却危险的误区：不能简单以"经营困难"、"疫情影响"为由拖欠租金。丹江口某商业管理有限公司辩称因疫情和经营亏损无法支付租金，希望业主给予缓冲期，但法院依然判决其全额支付欠租。为什么？因为合同就是合同，签了就得遵守！
企业主必须警惕的3大风险点
1. "经营困难"不是拖欠租金的"免死金牌"
很多企业老板认为："我公司都亏钱了，哪有钱付租金？"但法院不这么看。本案中，被告公司声称"长期存在亏损"，但法院明确指出：合同有效，就必须履行。即使受疫情影响，也不能单方面不付租金。正确的做法是：
- 立即书面通知出租方说明情况
- 提供亏损证明（如财务报表、政府停业通知）
- 主动协商分期支付或减免方案
- 达成一致后必须签补充协议
2. "账目有误"需要真凭实据，不能光说不练
本案中被告声称已支付金额有15883.73元的误差，但迟迟不提交证据，法院直接不予采纳。很多企业财务混乱，支付租金后不留凭证，等到打官司时说"记不清了"，结果只能自认倒霉。防范措施：
- 建立租金支付专用台账，每笔支付都要登记
- 要求出租方出具收款收据（最好加盖公章）
- 每季度主动与出租方核对一次账目
- 银行转账备注"某商铺2024年Q1租金"
3. 临时降价≠可以拖欠，必须按时支付
本案中双方曾协商将租金从8%降至4.5%，但被告仍拖欠不付。很多企业误以为"已经谈低了租金，可以缓缓再付"，这是致命错误！协商降价是双方新约定，但新约定的支付时间仍要严格遵守。正确操作：
- 降价必须签订书面补充协议
- 明确约定新的支付时间和方式
- 即使协商降价，也应先支付部分表明诚意
- 不能因为"在谈"就完全停止支付
给企业管理者的实用建议
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签合同时多想一步：在租赁合同中加入"情势变更"条款，比如约定："如遇不可抗力导致连续3个月停业，双方可协商调整租金"，避免陷入被动。
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财务人员要懂法：让财务人员参加基础法律培训，明白"支付凭证就是护身符"。支付租金时，务必保存好转账记录、收据，最好让对方在收据上写明"已结清某时段全部租金"。
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遇到困难主动沟通：某餐饮连锁企业去年受疫情影响，主动联系30家房东，提出"前三个月免租、后三个月减半"方案并签订协议，最终90%房东同意，避免了集体诉讼。记住：坦诚沟通比躲着不接电话管用100倍！
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定期"法律体检"：每半年让法律顾问检查一遍合同履行情况，就像体检一样提前发现问题。很多企业都是等到收到法院传票才后悔："早知道当初就...".
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