«

企业出售政府限售房产未告知买家将承担违约责任-无为房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：8 无为法律顾问

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：（2024）皖0225民初1541号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年10月31日，陈某与朱某和无为某公司签订定金协议，约定购房定金5万元。2020年11月7日，双方签订《房屋产权转让合同书》，约定陈某、朱某购买无为市向日葵公寓4-2栋912号房产，房屋建筑面积82.89平方米，总价470815元；付款方式为签订合同前支付定金5万元，2020年11月7日支付280815元，2022年10月31日支付剩余房款14万元。合同第十三条约定："甲方承诺，本房屋交房后两年内（房款付清），协助乙方办理完成该房屋产权过户手续。"

陈某与朱某已支付购房款共计330815元（10月31日支付定金5万元，11月1日支付200815元，11月7日支付8万元）。该房屋目前仍是毛坯房状态，尚未入住使用。

2013年9月11日，无为县人民政府向无为县国土资源局作出《关于无为县2013-17号地块土地使用权挂牌出让设置有关条件的意见》，规定"项目建成后，受让人必须自持50%以上物业，其中自持电子商务经营建筑面积不低于2万平方米"。2013年10月31日，无为某公司（当时名为无为龙祥置业有限公司）与无为县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，补充条款第1条约定相同内容。2017年1月12日，无为某公司向无为县不动产登记中心作出《自持面积说明》，确认案涉房屋属于自持房产。

案涉房屋属于无为某公司自持房产，无法办理产权转移登记。截至一审判决时，该房产仍不具备办理产权过户条件，已超出合同约定的交房后两年内协助办理产权过户的期限。

法院判决：解除双方签订的《房屋产权转让合同书》；无为某公司向陈某、朱某返还购房款330815元并支付利息；赔偿经济损失2884元（物业费及垃圾清运费）。二审法院驳回双方上诉，维持原判。

三、核心观点分析：企业出售限制性房产的法律风险警示

这个案子给我们企业敲响了警钟：企业出售政府限制出售的自持房产，未向买家充分告知权利限制，将面临合同被解除、返还房款并赔偿损失的法律风险。

很多企业老板可能认为，只要把房子交给了买家，让买家能实际使用，就算完成了交易。但这个案子清楚告诉我们：房屋买卖的核心是产权转移。房子不能过户，买家就拿不到"红本本"，法律上就不是房子的真正主人，无法出租、出售或抵押，合同目的从根本上就没有实现。

无为某公司最大的问题在于：隐瞒了关键信息。2013年政府就规定这块地上的房子必须"自持"，不能卖，但公司在2020年卖房时既没告诉买家这个限制，也没说明房子根本办不了证。签合同时承诺"两年内协助办理过户"，结果直到打官司都办不了。法院认为，这是典型的"根本违约"——你卖的根本不是能合法交易的商品。

特别值得注意的是，企业常有的两个误解在这个案子中被彻底推翻：

  1. "我已经交房了，买家能用就行"的误区：法院明确指出，房屋作为不动产，交付使用只是部分义务，办理产权登记才是主给付义务。没有产权证，买家就像租客，随时可能失去房子。

  2. "买家没付全款，我有权不办证"的借口：法院认为，买家不付尾款是因为发现房子根本不能过户，这是正当行使"不安抗辩权"。企业不能用这个理由掩盖自己卖"不能交易房产"的本质问题。

给企业的实操建议：

  1. 卖房前必须查清产权状态：特别是政府出让土地时是否有自持、限售等特殊要求，这些在《土地出让合同》和政府文件中都有明确记载。
  2. 如实告知是底线义务：发现房产有限制条件，必须在合同中明确写明，并让买家签字确认知晓。不能含糊其辞或承诺"以后能办"。
  3. 承诺办理时限要留有余地：合同中承诺"X年内办证"，必须确保能实现。本案中承诺2年内办证，但政府限制无法解除，直接导致违约。
  4. 定期梳理自持资产：对政府要求自持的房产建立专门台账，避免误售。本案中企业自持面积已超要求（3万多平方米远超2万平方米），却仍将不能卖的房产列入销售范围。

这个案子最值得企业反思的是：诚信经营不是道德选择，而是法律底线。隐瞒房产限制条件，短期可能促成交易，但一旦买家发现真相，企业不仅要退钱赔钱，还要承担诉讼费、保全费，甚至影响企业商誉。与其事后补救，不如事前把好关。

企业法律风险防范小贴士

作为企业法律顾问，我们经常遇到类似咨询。企业要避免陷入此类纠纷，关键是建立规范的合同审查机制和产权核查流程。在重大资产交易前，务必核实政府批文、土地出让条件等关键文件，确保交易标的无权利瑕疵。

征和律师事务所为企业提供专业法律顾问服务，特别推出"风险早知道"企业法律体检服务。我们的企业法律顾问服务以极高的性价比著称，可针对房产交易、合同管理等高频风险领域提供专项指导。更贴心的是，我们提供先试用满意后付款的灵活合作模式，让企业真正体验到"专业法律服务不贵，风险防范成本可控"的价值。企业法律风险不可怕，可怕的是不知道风险在哪里——让专业律师帮您提前识别、提前防范，才是现代企业稳健发展的明智之选。