退房确认单未明确放弃违约责任仍需支付利息和违约金-界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2023)皖1282民初2897号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实与判决结果

原告王某于2020年7月6日与界首市某置业有限责任公司签订《签约价格确认表》，确认购买界首市"阳城大地广场"3-103号商铺，总价747875元，首付377875元。王某分别于2020年5月30日和2020年7月6日支付了首付款377875元。2020年11月26日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定该公司应于2021年12月20日前交付房屋。合同约定：逾期交房超过30日，王某有权解除合同，该公司应退还全部房款（含已付贷款部分），并自付款之日起按年利率5.6%支付利息，同时按全部房价款的5%支付违约金。

王某从2021年1月23日开始每月向银行支付按揭款，至2023年2月共支付106192.55元。该公司未按约定交付房屋。2023年2月27日，双方签订《退房确认单》，确认该公司应退还王某购房款484067元，并承诺在30个工作日内退款。但期限届满后，该公司未退款，王某遂提起诉讼。

法院判决：该公司返还王某购房款484067元及利息62536元（计算至2023年2月23日）；支付违约金24203元；承担大部分案件受理费和财产保全费。

三、企业法律风险防范要点

很多房地产企业在房屋逾期交付后，会与购房者签订《退房确认单》或类似文件，以为这样就能"一了百了"。但这个案例告诉我们：仅签订退房确认单，不等于购房者放弃了合同约定的违约责任！

关键风险点：

1. "沉默"不等于"放弃"
   本案中，虽然双方签订了《退房确认单》确认退款金额，但确认单中没有明确写明"购房者放弃利息和违约金"。法院认为，这种情况下不能推定购房者主动放弃了权利。就像你借钱给别人，对方只写了"欠款10万元"，但没写"不要利息"，你当然还是可以要利息的。

2. 合同解除≠责任消失
   很多人误以为合同解除了就没事了，但法律规定：合同解除后，不影响合同中关于违约责任的约定继续有效。就像签合同时约定"逾期交货要赔钱"，即使后来双方同意不再继续交易，之前的违约赔偿责任依然存在。

3. 口头承诺不可靠
   本案中，可能双方在谈退房时口头说过"就退本金，不要利息了"，但因为没写进书面文件，法院无法采信。企业在处理类似问题时，一定要把重要约定落实到白纸黑字上。

给房地产企业的实操建议：

1. 退房协议要"写全"
   当与购房者签订退房协议时，必须明确写清楚：

   • 退多少款项（本金+已还贷款）
   • 是否包含/放弃利息
   • 是否包含/放弃违约金
   • 双方对此无其他争议
     例如："购房者确认收到上述退款后，双方就本合同再无任何经济纠纷，购房者放弃主张其他任何权利。"

2. 别急着签"简单确认单"
   像本案中只写"退款金额484067元"的确认单风险极大。企业应制作完整的《解除协议》，由专业法务或律师审核后再使用。

3. 承诺期限要守信
   本案中公司承诺"30个工作日内退款"，但没做到，反而增加了诉讼风险。如果确定无法按时退款，应提前沟通并书面延长时限，避免二次违约。

4. 别把"诉讼威胁"当谈判筹码
   本案中公司辩称"原告在退款期限未到就起诉，所以不该赔钱"，但法院认为这不成立。企业应正视问题，及时履行义务，而不是等着对方先"犯错"。

总结： 退房不是简单写个数字就完事！企业必须在解除合同时，用规范的书面文件彻底了结所有权利义务，否则看似解决了问题，实则埋下了更大的法律隐患。一个小疏忽，可能让企业多赔几万元甚至更多。

作为企业法律顾问，我们经常看到类似案例——企业因为一份不完整的退房协议，最终多付了20%-30%的额外成本。签订解除协议时花500元请律师把关，往往能避免数万元的损失。

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