«

企业出售未验收工程视为认可质量，应支付工程款和质保金-长葛建设工程施工合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：6 长葛法律顾问

一、案例检索信息

案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2022)豫1082民初3203号
审理法院：河南省长葛市人民法院

二、案件事实与判决结果

2012年11月11日，某基公司与长葛某基公司签订建设工程施工合同一份，合同约定某基公司承包长葛某基公司开发建设的宏基钻石城一期B19、B20、B21号楼及附属人防工程；总工期540日历天；开工日期：以甲方现场代表或监理工程师发起的书面开工令日期为准；竣工日期：甲方现场代表或监理工程师发出开工令之日起的第540日历天，如施工该过程中发生合同约定的工期顺延情况，则竣工日期为甲方现场代表或监理工程师发出开工令之日起的第540日历天加有效的签证顺延工期。合同签订后某基公司进场施工，2020年8月31日长葛某基公司向某基公司出具"关于某基有效资金的说明"一份，内容载明：B16/17/18号楼欠工程款676170.76元：B19/20/21号楼欠工程款1432637.60元，B19/20/21号楼扣减农民工保证金485030元，B16/17/18号楼农民工保证金148000元，B19/20/21号楼质保金1599500元。上述五项总计4341338.36元，其中长葛某基直接欠工程款两项合计2108808.36元，B19/20/21号楼扣减农民工保证金485030元，由长葛某基协调退；B19/20/21号楼质保金1599500元待验收合格退还，B16/17/18号楼农民工保证金148000元，长葛某基公司已开具证明，需要施工单位到城建局办理手续退还。工程补充协议（2016.09.06）约定赶工费用50万元按协议约定执行。2020年9月1日，长葛某基公司（甲方）与某基公司（乙方）签订施工补充协议一份，协议第四条约定：乙方对B19、B20、B21号楼东西商铺基础工程施工完成出正负零后，文字报验，经现场工程师实体验收合格、文字确认后（以最后结束时间为准），支付第一笔工程进度款20万元；乙方东西商铺主体分部完成施工后…….支付第二笔工程进度款30万元；乙方东西商铺二次结构、水电安装、装饰装修等分部分项工程施工完成，自检验合格后，文字报验，经现场工程师实体验收合格、资料齐全、文字确认支付第三笔工程进度款50万元；乙方承建的合同工程施工全部结束……然后由甲方组织全部工程的竣工验收（如因甲方原因不能如期验收，视为验收合格，进入主合同后续程序），竣工验收合格后支付第四笔工程进度款20万元；……为保证剩余工程款的支付，甲方愿意承诺将所建商铺以7000元/㎡在本次已完工程款范围内优先受偿于乙方……。2020年8月31日，被告出具"关于某基有效资金的说明"后，被告支付原告工程款1200000元。案涉房屋被告已经全部出售。

法院判决结果：长葛某基公司需向某基公司支付工程款908808.36元及利息，以及工程质保金1599500元；但驳回了关于农民工保证金和赶工费用的请求。

三、核心观点与法律风险防范建议

这个案件告诉我们：企业将未经验收的工程房屋全部出售，很可能被法院视为对工程质量的认可，必须支付相应工程款和质保金。

很多企业老板可能认为："工程还没验收，我凭什么付款？等验收合格再说！"但这个案子中，长葛某基公司就是这么想的，结果却输了官司。为什么呢？

关键原因在于：房屋已全部出售。法院认为，开发商把房子都卖掉了，却还说工程不合格，这在逻辑上说不通。就像你买了台新手机，已经用了一年多，突然说手机质量有问题要退货，这合理吗？法院说：不合理！

具体来说，企业需要注意以下几点风险防范：

  1. 不要口头承诺，一定要书面确认：本案中，长葛某基公司出具的"关于某基有效资金的说明"成为法院认定欠款的关键证据。企业间的债务确认一定要形成书面文件，避免"我以为你同意了"的尴尬局面。

  2. 出售未验收房屋等于自认质量合格：很多开发商为了回款，会在工程未完全验收前就卖房。但请注意，一旦房屋全部出售，再想以"工程未验收"为由拒付工程款，法院很可能不支持。建议：要么先验收再销售，要么在销售前与施工方明确约定特殊情况下的责任划分。

  3. 质保金不是"赖账"的借口：质保金是为了保证工程质量，不是开发商可以无限期扣留的理由。本案中，因开发商无法证明质量问题是由施工方造成的，法院判令立即退还质保金。建议：如果发现质量问题，应及时书面通知施工方并保留证据，而不是简单地扣留质保金。

  4. 区分不同款项的性质：本案中，农民工保证金被驳回，因为这笔钱不是开发商直接收取的，而是应由施工方向住建部门申请退还。企业要清楚各类款项的性质和流向，避免提出不合理的诉讼请求。

  5. 谨慎对待"视为验收合格"条款：本案施工补充协议中约定"如因甲方原因不能如期验收，视为验收合格"。这是一个保护施工方的条款。作为开发商，签订合同时要特别注意这类条款；作为施工方，则要争取加入这类保护性条款。

企业在建设工程合同中常犯的错误是：认为"我付钱，我就是大爷"，可以随意拖延付款。但实际上，法律保护的是诚实守信的一方。如果开发商无故拖延验收、拒绝付款，不仅可能要支付本金，还要承担利息，甚至加倍支付迟延履行期间的债务利息，得不偿失。

建议企业在签订和履行建设工程合同时：

四、专业法律顾问助力企业风险防控

建设工程领域法律风险复杂，一个疏忽可能导致百万损失。征和律师事务所专注于为企业提供极高的性价比法律顾问服务，我们提供"先试用满意后付款"的灵活服务模式，让您零风险体验专业法律保障。我们的企业法律顾问团队擅长建设工程、合同管理等领域，能为企业提供事前风险防范、事中合规指导、事后纠纷处理的全流程服务，助您把法律风险扼杀在萌芽状态，让企业经营更安心、更省心。