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二手房交易中房款转付第三方导致重大损失风险 - 长葛房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：6 长葛法律顾问

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫10民终692号
审理法院：河南省许昌市中级人民法院

二、案件事实与判决结果
陈某欲将其购买的位于某国际小区的房屋进行转让，刘某得知后通过长葛市某房产经纪有限公司将房屋转让信息予以发布。2018年7月7日，宋某向某公司支付3000元购房意向金。2018年8月10日，陈某（出卖方、甲方）、宋某（买受方、乙方）与某公司（中介方、丙方）三方签订《房屋买卖合同》，该合同主要载明：甲方以344496元价款将位于长葛市黄河路某国际小区1单元4号楼9层房屋转让给乙方，签订买卖合同时乙方支付甲方购房首付款定金304496元，因此房现在没有出不动产证，待甲方出证后过户时下余房款40000元由乙方一次性支付甲方；丙方以房屋成交的2%收取服务费，由甲、乙双方各1%向丙方支付；违约责任：（一）乙方支付首付款定金后，若甲方违约，不将上述房屋出售给乙方，甲方按总房款的30%赔偿乙方...（二）若甲方逾期交付该房屋，则每逾期一日，甲方均应该按该房屋成交价的万分之五向乙方交付违约金，逾期超过二十个工作日，乙方可单方解除合同...。2018年8月10日，宋某向某公司员工郭某召转款330000元，郭某召于同日将330000元转给刘某，刘某于同日向陈某转款260000元。刘某称其于2018年8月10日支付陈某现金60000元，另10000元系其报酬。陈某否认其收到刘某现金60000元。2018年8月10日，陈某向宋某出具《收款条》，该条载明："今收到宋某购房全款人民币大写叁拾万零肆仟肆佰玖拾陆元小写304496...收款人：陈某2018年8月10日"。同日，宋某向陈某出具《收到条》，载明收到相关房产手续。2020年至2024年，宋某多次催促陈某交付房屋，并于2024年5月17日通过微信向陈某发送"到这个月底如果还不能交房，我们就把房子退了"，但房屋至今未交付。《商品房买卖合同》记载，房屋交付时间为2018年9月30日前。

一审判决陈某返还宋某330000元并赔偿损失103348.8元；二审法院经审理认为，陈某实际只收到26万元（银行转账部分），现金6万元无证据证明；且因房屋无法交付是开发商原因，非陈某故意违约，不应按总房款30%支付违约金。最终二审改判：解除三方签订的《房屋买卖合同》，陈某只需返还宋某26万元及相应利息，宋某返还相关房产文件。

三、企业法律风险警示与防范建议
这个案例给企业（尤其是从事房产交易、中介服务的企业）敲响了警钟：通过第三方转付房款、合同约定模糊、未直接控制交易款项是重大法律风险点。具体来说：

  1. 房款支付方式埋隐患：本案中，买房人宋某将33万元直接转给中介员工郭某召，而非卖方陈某本人。郭某召又将款项转给自称中介但实为个人的刘某，导致陈某只收到26万元，却要为全部33万元担责。许多企业老板认为"钱给了中介就等于给了对方"，这是严重误区！企业交易中，务必确保款项直接进入己方账户，避免通过第三方转付，尤其要核实收款人是否获对方明确授权。

  2. 合同关键条款模糊不清：合同虽写明总价344496元，但又约定"下余房款40000元待出证后支付"，导致实际交易价格产生37万元的争议。更严重的是，合同未明确约定具体交房时间，仅模糊表述"待出证后"，使卖方难以证明非自身原因导致的延期。企业签订合同时，对价格、付款时间、交付标准等关键条款必须清晰具体，避免使用"尽快""适时"等模糊表述。

  3. 收款凭证与事实不符：陈某向宋某出具304496元的收款条，但实际未收到全部款项。许多企业老板碍于面子或急于成交，在未收到全款时就开具收据，这等于主动制造法律风险。务必做到"款到再开票"，如因业务需要提前开具凭证，应备注"以实际到账为准"。

  4. 对第三方身份审查不足：中介公司员工郭某召将款项转给非本公司员工刘某，而陈某未核实刘某身份及授权。企业交易中对经手资金的第三方必须严格审查资质，要求提供书面授权文件，并留存身份证明。本案中刘某自称中介人员却无公司资质，正是风险爆发点。

  5. 未及时行使合同解除权：宋某长达6年多次催房未果才起诉，导致损失扩大。企业发现对方违约时，应立即书面催告并明确解除合同的条件和期限，避免拖延造成更大损失。本案中宋某2024年5月微信明确"月底不交房就退房"，这才被法院认定为有效解除通知。

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