银行抵押贷款审查不严将丧失抵押权优先效力-永城申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)豫14民终2163号
审理法院：河南省永城市人民法院（一审）、河南省商丘市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

2013年7月29日，高某与王某乙签订《售房协议书》，购买永城市某社区C区4单元门朝西从南向北数第4间门面房，总价23.8万元。高某付清房款后，王某乙在协议上备注"房款已付清，所有收据作废"，随后将房屋交付给高某。2016年9月1日，高某将该房屋出租给董某，用于"樊某读书"书屋使用至今。

2017年9月8日，河南永城某有限公司获得该房屋的抵押登记，房屋所有权人为余某。2020年，永城法院作出调解书，确认永城某公司有权就借款对余某、庞某抵押房屋享有优先受偿权。2023年12月，法院执行过程中查封了该房产，高某提出执行异议。2024年11月，法院裁定中止对该房屋的执行。永城某公司不服，提起诉讼。

一审法院驳回永城某公司的诉讼请求，永城某公司上诉后，二审法院维持原判，认定高某对案涉房屋享有排除永城某公司抵押权执行的民事权益。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例给所有企业，特别是金融机构敲响了警钟：抵押贷款审查不严，抵押权可能"名存实亡"。看似牢不可破的抵押权，为何在购房人面前"败下阵来"？关键原因有三点：

第一，银行没看清"房子里已经住了人"。高某早在2013年就买了房、付了款，2016年还把房子租出去开了书店，而银行2017年才做抵押登记。银行放贷时连房子是否有人使用都没实地查看，就像买二手车不检查车内是否有原车主物品一样荒唐。法院明确指出："银行作为专业金融机构，具有调查的便利和防范风险的优势"，却连基本的现场勘查都没做。

第二，抵押物"身份不明"就敢放贷。案涉房屋是余某和王某乙合伙开发的，但银行只看到登记在余某名下，就简单认定是个人财产。实际上，高某买房时找的是合伙人王某乙，房款也直接付给了开发方。银行既没查清房屋真实权属，也没核实是否存在其他权利人，相当于给"来路不明"的财产设定了抵押。

第三，忽视"先来后到"的基本规则。民法典规定，成立在先的权利优先于成立在后的权利。高某的购房行为发生在前（2013年），银行抵押在后（2017年），且高某已实际占有使用房屋。银行作为专业机构，应当知道"买卖不破租赁"的常识，却未尽审查义务，最终导致抵押权无法对抗在先权利。

企业防范建议：

1. 放贷前必须"三看"：一看房屋是否空置（现场查看使用状态），二看权属是否清晰（查清开发背景、合伙关系），三看是否存在权利负担（核实是否已出售、出租）。

2. 别被"红本本"蒙蔽双眼：房产证登记信息只是表面证据，要追溯房屋来源。如果是开发商自建房，必须查清投资开发协议；如果是二手房，必须核实交易历史。

3. 建立"时间轴"审查机制：梳理标的物从开发、出售到抵押的完整时间线，确认是否存在"先卖后押"等风险。本案中，如果银行发现2013年已售、2016年已出租，绝不会在2017年接受抵押。

4. 对"异常低价"保持警惕：本案中房屋2013年售价23.8万元，而2020年调解书确认的抵押借款本金达120万元。明显低于市场价值的交易往往暗藏权利瑕疵。

这个案例告诉我们：抵押登记不是"免死金牌"，尽职调查才是"护身符"。企业尤其是金融机构，必须把风险防控做在前头，否则赢了官司也难执行，最终钱房两空。

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