次承租人不能向原始出租人主张整体租赁物优先承租权-潜江房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂96民终120号
审理法院：湖北省潜江市人民法院
二、案件事实并告知法院的判决结果
2008年7月28日，中国某丁公司(出租方)与湖北某乙股份有限公司(承租方)签订《租赁合同》，将位于潜江市章华大道联通潜江某大楼一层房屋及空场地租赁给某乙公司开办超市，租赁期限为15年，即从合同签订之日起至2023年8月15日止。合同约定在租赁期内，某乙公司根据经营需要有权转租部分租赁物，若需整体转租，须经出租方书面同意。
2019年6月30日，某乙公司(出租方)与王某(承租方)签订《房屋租赁合同》，将位于富迪某店面积约180㎡的三间门面(具体地址：潜江章华中路)转租给王某，租赁期限共四年，自2019年8月15日起至2023年8月15日止，租金标准为87500元/年。
2023年7月26日，某乙公司与王某签订《补充协议》，将原租赁合同期限延长一个月至2023年9月14日止，2023年8月15日至2023年9月14日的租金为14580元。
2023年5月5日，中国某丁公司向某乙公司出具《租赁合同即将终止的函》，表示因经营需要，租赁期满后不再出租该标的物。2023年8月29日，某丁公司在潜江市路号张贴通告，表示该处房场及空场地租期满后不单独出租给个人，拟整体招租。2023年8月31日，王某作为法定代表人的潜江市某甲电器有限公司向中国某甲有限公司潜江市分公司(以下简称联通潜江某甲公司)表示愿意参与整体招租。
租赁合同到期后，王某未腾退房屋。2023年9月26日，联通潜江某甲公司向王某送达《通知》，要求其于9月30日之前腾退房屋。王某拒绝腾退，联通潜江某甲公司遂向法院起诉。
法院最终判决：王某于判决生效之日起十五日内将位于潜江市路号的三间门面腾退给联通潜江某甲公司；王某于判决生效之日起十日内支付联通潜江某甲公司房屋占有使用费(自2023年9月18日起至实际腾退之日止，按500元/天标准计算)；驳回联通潜江某甲公司的其他诉讼请求。王某上诉后，二审法院维持原判。
三、案例核心观点与企业法律风险提示
这起案件揭示了一个重要的法律风险点：作为次承租人的企业或个人，不能直接向原始出租人主张对整体租赁物的优先承租权。许多企业经营者可能认为，只要长期租赁某个场地经营，就自然享有"优先续租"的权利，甚至可以要求出租方必须继续将场地租给自己。但这个案例告诉我们，这种想法可能带来严重的法律风险。
关键法律风险点一：合同主体认定错误
王某主张自己是代表潜江市某甲电器有限公司签订租赁合同，应追加该公司为当事人。但法院查明，王某是在某甲公司成立前就以个人名义与某乙公司签订了租赁合同，某乙公司退还保证金也是通过王某个人账户。因此，法院认定合同主体是王某个人而非某甲公司。
对企业提示：企业在租赁房屋时，务必明确是以公司名义还是个人名义签约。如果以个人名义签约后成立公司，后续产生的法律纠纷可能由个人承担，无法转移给公司。建议企业在成立前如需租赁场地，应先注册公司，再以公司名义签订合同，避免个人承担无限责任。
关键法律风险点二：优先承租权的相对性和局限性
王某认为自己作为长期承租人，对整体租赁物(约2000㎡)享有优先承租权。但法院明确指出，依据《民法典》第七百三十四条，优先承租权仅限于原租赁物范围。王某只承租了180㎡的三间门面，而联通潜江某甲公司决定将整体约2000㎡的场地进行招租，王某作为次承租人无权对整体租赁物主张优先承租权。
对企业提示：企业作为次承租人(即从承租人处转租)，需清楚自己的优先承租权仅限于实际承租的部分，不能扩大到整个租赁物。如果出租方决定改变租赁方式(如将分散租赁改为整体招租)，次承租人无权要求继续按原方式租赁。企业在签订转租合同时，应特别关注优先承租权条款，最好约定在原出租人整体招租时，转租人有义务协助次承租人参与竞标。
关键法律风险点三：合同到期后不腾退的高额代价
王某在租赁合同到期后拒不腾退房屋，结果被法院判令按500元/天的标准支付占用费。这个标准远高于原租金水平(原年租金87500元，日均约240元)，导致王某在拖延期间承担了更大的经济损失。
对企业提示：租赁合同到期后，即使对续租有异议，也应先按期腾退，避免产生高额占用费。如有续租意愿，应在合同到期前与出租方充分协商，最好在原合同中约定明确的续租条件和程序。切勿抱有"先占着再说"的心态，否则可能面临"日租金三倍"的高额赔偿。
关键法律风险点四：对"国有资产管理程序"的误解
王某还主张联通潜江某甲公司未进行资产评估和公开招租，违反国有资产管理规定。但法院明确指出，这不属于房屋租赁合同纠纷的审理范围。企业不能以对方程序瑕疵为由，拒绝履行合同义务。
对企业提示：在租赁国有房产时，企业应了解出租方的招租程序是否合规，但不能以此作为拒不腾退的理由。如有疑问，应通过专门渠道反映，而非消极对抗。对于普通企业而言，更重要的是确保自身合同义务的履行，避免因小失大。
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