围墙倒塌谁来赔？土地使用权人和物业都要担责-枣阳财产损害赔偿案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2024)鄂0683民初1344号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

锦绣师林某区与枣阳市某中心学校系相邻关系，位于某中心学校的北侧，李某、曹某系锦绣师林某区业主，其所有的自行车及电瓶车停放在小区南侧与某中心学校北侧的围墙外。2023年7月2日，枣阳市城区突降暴雨，与锦绣师林某区相邻南侧的围墙突然倒塌，致使李某、曹某停放在紧邻倒塌围墙停车棚的自行车及电瓶车被砸坏。李某委托评估公司对被砸坏的自行车及电瓶车损失价值进行评估，评估结论为损失价值为4750元，李某为此支付评估费300元。

锦绣师林某区系襄阳某丙房地产开发有限公司于2008年开发建设，本案涉案倒塌的围墙系原该公司为开发锦绣师林某区时所建，该围墙建在枣阳市某中心学校登记的土地使用面积之内，该围墙实为某中心学校与锦绣师林某区共用并使用多年的围墙。

2007年1月5日，枣阳市人民政府颁发的土地使用证载明枣阳市某中心学校土地使用权面积64006.5㎡。2013年8月26日，某中心学校向土地管理部门申请补办土地登记手续，地籍调查表载明涉案围墙登记在某中心学校土地使用面积之内。2024年4月26日，枣阳市不动产登记中心出具回函确认某中心学校北端院墙外向北3.79米应属某中心学校权属范围。

枣阳市某甲物业服务有限公司成立于2018年4月9日，为锦绣师林某区提供物业服务。某甲物业公司曾发现案涉围墙存在裂缝、渗水等安全隐患，并多次找小区所在社区与某中心学校协商维修事宜，但某中心学校以"围墙不是该校建立"为由拒绝维修。

法院判决：枣阳市某中心学校赔偿李某、曹某各项损失3535元（5050元×70%）；枣阳市某甲物业服务有限公司赔偿李某、曹某各项损失1515元（5050元×30%）。

三、案例核心观点与法律风险防范指南

这起看似简单的围墙倒塌案，却给企业敲响了警钟：你以为"不归我管"的设施，法律可能认定你必须管！

很多企业负责人看到这个案例可能会疑惑："围墙明明是开发商建的，我们学校只是用着，为什么要我们赔钱？"法院的判决给出了明确答案：只要设施建在你的土地上，或者你长期在使用它，你就负有管理责任，不能以'不是我建的'为由推卸责任。

本案关键点解析：

1. "土地使用权"是关键：虽然围墙由开发商建设，但经土地登记确认建在某中心学校土地范围内，学校作为土地使用权人，依法负有管理义务。即使学校与开发商曾就土地多占问题有争议，但争议内容并未涉及围墙归属，说明双方默认围墙属于学校管理范围。

2. "长期使用"等于"管理责任"：围墙多年来由学校和小区共同使用，学校享受了围墙带来的隔离、安全等好处，就必须承担相应的管理维护责任。不能只享受好处不承担风险。

3. "发现问题不处理"是大忌：某甲物业公司发现围墙裂缝后曾多次反映问题，但未采取实质性措施消除隐患。某中心学校更是直接拒绝维修。这种"知道有问题却不管"的行为，被法院认定为重大过错。

企业风险防范三招：

第一招：搞清"我的地盘"有多大

• 每年查看一次土地使用权证和宗地图，明确自己土地边界
• 对土地范围内的所有设施（包括围墙、树木、广告牌、管道等）建立清单
• 发现设施权属不清的，及时与相关部门沟通确认，必要时签订书面协议明确责任

第二招：安全隐患"不过夜"

• 建立日常巡查制度，特别关注户外设施（围墙、招牌、空调外机等）
• 发现裂缝、倾斜等隐患，立即设置警示标志并安排维修
• 即使认为"不归我管"，也要先采取临时防护措施，同时书面通知真正责任人
• 保留所有巡查记录、维修申请、沟通记录，这些是日后免责的关键证据

第三招：共用设施"白纸黑字"约定好

• 与相邻单位共用设施的，必须签订书面管理协议，明确维修责任和费用分担
• 例如：学校与小区可约定围墙"以墙中心线为界，各自负责本侧维护"
• 物业公司接管小区时，要详细查验公共设施状况，与开发商签订交接确认书

特别提醒： 极端天气多发季节（暴雨、台风等），企业务必提前检查户外设施。本案中，某中心学校曾辩称"围墙是违法建筑，应由开发商负责"，但法院指出：即使围墙手续不全，作为土地使用权人仍需承担管理责任。企业切勿心存侥幸！

一道看似普通的围墙，倒塌后短短几分钟就给企业带来数千元损失。如果砸伤行人或损坏豪车，赔偿金额可能高达数十万！与其事后花大钱赔偿，不如事前花小钱维护。

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