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紧急情况下业委会可直接决定公共设施维修无需业主表决-武汉承揽合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：3 武汉法律顾问

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一、案例检索信息

案由：承揽合同纠纷
案号：(2025)鄂0112民初5658号
审理法院：湖北省武汉市东西湖区人民法院

二、案件事实和判决结果

某武汉某下有限公司系某小区的物业服务单位。2021年12月20日，某第二届业委会（甲方、委托方）与深圳某下有限公司（乙方、受托方）签订《武汉市金地某物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为案涉小区提供物业服务，物业服务期限2021年8月31日至2024年8月30日；乙方经营物业共用部位、共用设施设备所得收入，扣除经营成本、税费及管理费用后的收益归业主所有，按业主大会的决定使用；本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支，乙方在物业服务过程中应当配合甲方开展维修资金申请使用工作；甲方审定和认可乙方制定的物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划；甲方对乙方用公共收益来维修小区电梯的基准金额是1,000元以上；只有经得甲方同意使用公共收益来维护小区共用设备后，乙方才可以实施，凡是甲方不同意的，甲方一律视作乙方自行承担维修费用。附件五《物业服务质量标准》物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复；需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主委员会，经业主委员会依法表决通过后组织维修或者更新改造（依法应由专业部门负责的除外）。

2022年6月28日，某武汉某下有限公司（甲方）与湖北某下科技有限公司（乙方）签订《电梯维护保养服务合同》，约定：甲方将所管理的某项目的42台电梯的维修保养业务委托给乙方负责，合同总价为201,432元（含税），其中每季度维保费50,358元，其中不含税金额为190,030.19元，税额为11,401.81元，税率6%；保养类型标准保，提供保养电梯免费材料清单或300元以下零部件免费提供，其他需要更换零备件以书面形式报价，经甲方确认后可更换；合同期限2022年7月1日至2023年6月30日止；先服务，后付费，甲方同意按季度及时向乙方支付维保费（乙方免费维保期除外），乙方应先向甲方开具正式、合法的增值税专用发票，甲方在收到发票后于本季度最后一个月月底前支付乙方本季度的维保费；以上所有电梯记录及扣款通知以甲乙双方共同认可为准，当乙方拒绝签字但事实符合时具备同等效力，即以甲方对电梯维保质量和服务的评价作为支付维保款项的依据。

2023年2月2日，某武汉某下有限公司、湖北某下科技有限公司共同向武汉市东西湖区市场监督管理局出具《情况说明》，3栋2#梯、3栋4#梯、2栋4#梯均存在安全隐患，已停梯并设置护栏及通告。次日，武汉市东西湖区市场监督管理局在对某小区进行检查并出具《特种设备安全监督检查记录表》，载明发现主要问题如下：3栋2#电梯曳引钢丝绳磨损严重，出现断股；3栋4#电梯曳引轮槽磨损，钢丝绳出现落槽磨损变形；2栋4#电梯曳引轮槽磨损，钢丝绳出现落槽断丝脱槽。以上3部电梯目前已停运。处理措施：立即筹集....单位修复电梯恢复电梯运行。

湖北某下科技有限公司出具《金地某项目3台电梯维修施工预算书》《金地某3台电梯维修方案》，HR2栋4#客、HR3栋2#客、HR3栋4#客电梯维修报价合计总价107,430.40元。

经随机抽选，确认某小区2栋4#客、3栋2#客、3栋4#客电梯维修第三方监督（造价审核）服务机构为湖北某下乙有限公司。

2023年2月6日，某第二届业委会、业主代表、物业公司、社区召开"关于某项目2栋4#梯、3栋2#梯、3栋3#梯紧急维修的五方会议"并形成会议纪要，载明：（一）根据现场需求业主代表提出尽快维修相关电梯，现面临节后开学复工，早晚用梯高峰时间等待太久，影响业主的正常出行；（二）业委会提出项目外访应加强巡查，做好计划性维修，此次相关电梯的维修方案应尽快落地。并委托授权物业方持授权书至相关单位办理以上电梯维修事宜......（四）物业方提出价格由相关单位抽签，且是第三方审计后决策，价格方案透明且公示业主；（五）社区方提出：初版方案及最终方案均需公示于小区宣传栏于业主知晓，另业委会需内部举行会议并记录会议纪要关于此事项，用于留存备档查阅；（六）以上会议全体参会人员一致通过，于当日上午10点26分结束会议；（七）总结：维保单位提出2栋4#梯、3栋2#梯、3栋4#梯的维修方案与报价由审计单位审计报价单，由施工单位：湖北某下科技有限公司施工，施工预算报价为107,430.40元。此方案报价、施工单位、维修方案全体参会人员一致通过。

2023年3月，某小区HR4栋1号梯存在安全隐患停运。2023年3月17日，武汉市东西湖区市场监督管理局在对某小区进行检查并出具《特种设备安全监督检查记录表》，载明发现主要问题HR4栋1#电梯钢丝绳出现断股，电梯目前已停运。处理措施：立即筹集....单位修复电梯恢复电梯运行。

湖北某下科技有限公司出具《金地某项目1台电梯维修施工预算书》《金地某1台电梯维修方案》，HR4栋1#客维修报价为22,148.8元。

2023年3月21日，某第二届业委会、业主代表、物业代表、社区代表召开"关于某项目4栋1单元客梯紧急维修的五方会议"，参会人员现场表决一致通过某4栋1单元客梯钢丝绳断股更换维修事宜由湖北某下科技有限公司进行维修。

经随机抽选，确认某小区4栋1单元电梯维修第三方监督（造价审核）服务机构为湖北某下甲有限公司。

2023年4月，某小区1栋2号电梯存在安全隐患停运。2023年4月12日，武汉市东西湖区市场监督管理局在对某小区进行检查并出具《特种设备安全监督检查记录表》，载明发现主要问题1#2号电梯钢丝绳出现落槽磨损。处理措施：立即筹集...维保单位维修电梯。

湖北某下科技有限公司出具《金地某项目1栋2#电梯维修施工预算书》《金地某1台电梯维修方案》，HR1栋2#客维修报价为46,128.80元。

2023年4月13日，某第二届业委会出具《关于1栋2单元客梯启动公共维修资金维修的告示》载明"......经业委会、物业公司、维保单位三方讨论后，上报金口社区说明该电梯故障情况。经合议，业委会现拟启动1栋2单元公共维修资金对该梯进行维修，具体维修金额待审计公司确认后，再公示。"

2023年4月16日，某第二届业委会、业主代表、物业代表、社区代表召开"关于某项目1栋2单元客梯紧急维修的会议"，会议确认拟同意由现维保单位湖北某下科技有限公司维修施工。

以上五部电梯维修费用共计175,708元。

另，湖北某下科技有限公司主张在合同履行期内案涉小区电梯零部件费用在1,000元以上的共计14次，费用总计35,060元。湖北某下科技有限公司提交的确认函：1、12栋1#客梯更换限速器钢丝绳，共计2,360元；2、16栋1#客梯更换主机编码器，共计1,500元；3、1栋1单元客梯更换对重反绳轮，共计3,500元；4、1栋1单元客梯更换主机编码器，共计1,500元；5、3栋二单元3#客梯更换LCECPU主板，共计4,200元；6、14栋2#货梯更换门机马达，共计1,380元；7、4栋一单元1#客梯更换通力抱闸模块，共计1,580元；8、12栋2#货梯更换主机编码器，共计1,500元；9、2栋一单元1#客梯维修变频器385:A5驱动板，共计1,200元；10、2栋一单元1#客梯更换抱闸模块，共计1,580元；11、3栋二单元客梯维修变频器385:A5驱动板，共计1,200元；12、3栋二单元客梯更换通力抱闸模块，共计1,580元；13、2栋二单元4#货梯更换门刀组件，共计1,380元；14、9栋2#货梯更换轿底反绳轮2台，共计7,000元；15、1栋二单元货梯更换抱闸制动器，共计3,600元。上述维修、维保视频均发送至"金地某电梯维保"微信群。

2023年11月5日，金地格林第三届业委会成立。

因维修款项未支付，湖北某下科技有限公司诉讼至一审法院，要求如诉称。

另，某武汉某下有限公司于2024年1月17日转账135,556.6元、2024年2月6日转账75,320.02元、2024年9月14日转账41,775.27元、2025年2月28日转账77,813.61元至某第三届业委会。陈述第二届业委会没有开设账户，当时的公共收益由物业公司保管。第三届业委会成立后，物业公司在2024年1月17日支付的135,556.6元该公共收益已包含截止到2023年6月30日的公共收益。2024年2月6日支付的75,320.02元是2023年7月1日至2023年12月30日期间的公共收益。

法院最终判决：某第三届业委会向湖北某下科技有限公司支付电梯应急维修费158,137.2元和电梯零部件费用31,554元，驳回湖北某下科技有限公司对某武汉某下有限公司的诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例告诉我们：当小区电梯等公共设施出现严重安全隐患时，业委会可以不用召集业主大会表决，直接决定进行紧急维修！这个"紧急情况"的认定非常重要，直接关系到维修程序是否合法、费用由谁承担。

对企业（特别是物业公司、服务提供商）的三大警示：

1. 紧急情况要留好"证据链"，别等出事才后悔
本案中，法院之所以认定是"紧急情况"，关键在于有市场监督管理局出具的《特种设备安全监督检查记录表》，明确记载"电梯钢丝绳断股"、"已停运"等安全隐患。如果只有口头说"电梯坏了"，没有政府部门的检查记录或专业机构的鉴定报告，业委会可能无法绕过业主表决程序。

企业该怎么做？

2. 业委会换届不等于"债务清零"，企业不必担心"前朝旧账"
某第三届业委会上诉说"第二届业委会的事与我无关"，但法院明确指出：业委会作为小区自治组织具有连续性，第三届业委会应当承继第二届业委会的权利义务。这意味着，即使业委会换届，企业之前提供的服务费用仍应由新业委会承担。

企业该怎么做？

3. 维修费用要"阳光操作"，否则可能被砍价
本案中，虽然法院支持了大部分维修费用，但因维修公司"未严格履行盖章确认就实施"，最终被法院酌情扣减了10%。也就是说，程序上的小瑕疵，直接导致企业损失近2万元！

企业该怎么做？

给物业公司的特别提醒：
本案明确了物业公司不是维修费用的最终承担者！《物业服务合同》约定"公共收益用于维修"，且物业公司已将公共收益移交新业委会，因此法院驳回了对物业公司的诉讼请求。物业公司要特别注意：

结语

电梯安全无小事，法律风险需防范。企业在提供公共设施维修服务时，既要快速响应紧急情况保障安全，又要规范操作留存证据，才能避免"流血又流泪"。征和律师事务所作为专业的企业法律顾问团队，深谙企业经营中的法律痛点，我们提供极高的性价比服务方案，更创新推出"先试用满意后付款"模式，让企业真正体验到法律顾问的价值——不是花钱买麻烦，而是花钱省麻烦！让专业法律护航企业发展，您安心经营，我们守护您的法律安全。