预约协议内容过全可能被认定为正式买卖合同-枣阳商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)鄂0683民初7390号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年8月13日，枣阳某投资公司（甲方）和李某军、王某琴（乙方）签订了《枣阳公寓认筹协议书》，双方约定：乙方自签订《认筹协议》之日起，交纳壹万元购房认筹金，即成为枣阳万象城的购房意向客户，开盘选房当天可享受按所选房屋实际面积减免200元／平方米的购房优惠；如开盘当天未选中房源，则参考本《认筹协议书》第五条执行。乙方在枣阳公寓开盘当天成功选房的，还优先享受如下购房优惠：一次性付款购房：7天内交齐首付款，一个月内补齐剩余全部房款，可享受减免200元／平方米的优惠，乙方根据所选房屋实际面积享受减免优惠的价款在其补齐剩余房款时可以直接予以扣减；分期付款购房：7天内交齐总房款的50%，两个月内补齐剩余全部房款的50%，可享受减免100元／平方米的优惠，乙方根据所选房屋实际面积享受减免优惠的价款在其补齐剩余房款时可以直接予以扣减；从定购之日起，若两个月内未能付齐全部房款则视为违约，乙方支付甲方总房款25%的违约金，本公司有权将房源另售，且所交房款及购房定金（购房认筹金按约定转化为购房定金）不予退还。若乙方在枣阳**公寓开盘选房当天未选中房源，乙方可申请认筹金退款，但须在开盘后7个工作日内，凭本人身份证和本《认筹协议书》及认筹收费收据至枣阳万象城售楼部申请全额退还已交认筹金，不计利息。本《认筹协议书》一式叁份，作为《商品房买卖合同（现售）》的补充协议，具有同等法律效力，经甲乙双方签署后立即生效。

同日，枣阳某投资公司（甲方、卖方）和李某军、王某琴（乙方、买方）还签订了《枣阳万象城商品房定购协议》，双方约定：定购房号：Ｄ区2层235号公寓房、建筑面积：约56.97平方米（面积仅供参考，最终以《商品房买卖合同》约定为准）、单价：人民币4728元／平方米、定金人民币壹万元整、总价：以签定《商品房买卖合同》时相关部门测绘的面积为准，按单价据实结算总房价款。乙方应在签署本定购协议后7日内与甲方签定正式的《商品房买卖合同》，并按合同约定支付购房款。乙方所付之定金自双方签署《商品房买卖合同》之日起转为购房款的一部分。乙方应严格遵守本定购协议约定的时限办理相应的手续，如违反本定购协议的约定，包括未能于上述期限内签署《商品房买卖合同》的或未履行本定购协议约定的其他事项，所收定金不予返还；如甲方未履行本协议，应当双倍返还定金。甲方对项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》的组成部分，该项目的实际情况以政府最终批准文件及双方签定的《商品房买卖合同》约定为准。本定购协议书一式叁份，经甲乙双方签字盖章并乙方支付定金后生效，甲方执贰份、乙方执壹份，具有同等法律效力。在甲乙双方在签署《商品房买卖合同》后，本协议书自动失效。

当日，李某军、王某琴通过刷卡方式向枣阳某投资公司交付了10000元，枣阳某投资公司向李某军、王某琴出具收据，收据载明收款事由"Ｄ235定金"。2019年8月19日，李某军、王某琴通过刷卡方式向枣阳某投资公司交付了112500元，枣阳某投资公司向李某军、王某琴出具收据，收据载明收款事由"Ｄ-235房款暂交"。

李某军、王某琴在支付上述款项以后，认为其欲购买的公寓现房与被告宣称的层高4.5米、可以改建成两层居室以及室内结构布局等标准相差甚远，且室内墙壁及顶部被安装多条电线及消防、排水管道，严重影响原告今后对房屋的正常使用且存在安全隐患，便告知被告不再购买此公寓并要求退还购房款及定金，双方发生纠纷。

另查明，2019年1月29日，襄阳市公安局消防支队对"枣阳万象城Ｄ区二、三层商业之裙房改造工程"消防改造部分进行验收，复验合格。2020年6月16日，案涉房屋取得不动产权证。

法院判决结果：法院认定双方签订的《认筹协议书》和《定购协议》已经构成正式的商品房买卖合同，驳回了购房者要求解除合同、返还定金和购房款的全部诉讼请求，同时判决购房者需向开发商支付剩余购房款122500元及违约金61250元。

三、法律风险防范提示

这个案子给我们企业，特别是房地产开发商敲响了警钟：一份看似简单的预约协议，可能因为内容过于详细而被法院认定为正式买卖合同！

法院在判决中明确指出：根据最高人民法院的相关司法解释，商品房认购、订购、定购等协议如果具备了《商品房销售管理办法》规定的买卖合同主要内容（如房屋位置、面积、价格、付款方式等），并且开发商已经收取了购房款，那么这份预约协议就会被认定为正式的商品房买卖合同。

在这个案例中，开发商本意可能是想通过《认筹协议书》和《定购协议》作为"前期意向"，为后续签订正式合同做准备。但问题出在：

1. 协议中详细约定了房屋的具体位置（D区2层235号）、面积（56.97平方米）、单价（4728元/平方米）等关键信息
2. 开发商已经实际收取了122500元的款项（包括定金和部分房款）
3. 协议中甚至规定了"购房认筹金按约定转化为购房定金"

这些细节导致法院认定这不是简单的"预约"，而是实质上的"买卖合同"。当购房者发现房屋层高与宣传不符（宣传称4.5米，实际仅3.8米）想要退房时，因为没有法定或约定的解除条件，反而要承担违约责任，不仅要支付剩余房款，还要支付高额违约金。

给企业的实用建议：

1. 明确区分预约与正式合同：在签订认购、定购等前期协议时，务必避免包含太多正式合同的内容。如果必须约定价格、面积等，应注明"以正式合同为准"。

2. 谨慎设置违约条款：本案中约定"总房款25%的违约金"被法院支持，但企业应当注意，过高的违约金可能被法院调整。建议根据实际情况合理设定违约责任。

3. 宣传资料要真实准确：本案中购房者主张宣传层高4.5米与实际3.8米不符，但因协议中明确约定"宣传资料仅供参考"，且无证据证明虚假宣传，法院未支持此主张。企业仍应确保宣传内容真实，避免因虚假宣传引发纠纷。

4. 明确协议性质：在预约协议中应清晰注明"本协议仅为预约性质，在签订正式《商品房买卖合同》后自动失效"等字样，并避免使用"补充协议"等可能被解读为正式合同一部分的表述。

5. 及时推进正式合同签订：如果企业希望保持预约协议的"预约"性质，应在合理时间内推进正式合同签订，避免长时间停留在预约阶段，导致被认定为事实上的买卖关系。

对于非房地产企业，也要注意：在商业合作中，前期签订的意向书、备忘录等文件，如果内容过于详细且双方已开始实际履行，也可能被认定为正式合同。因此，在签订任何前期协议时，都应明确其法律性质和效力范围。

四、专业法律支持

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