抵押权人同意售房后必须配合办理抵押涂销-襄州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂06民终3753号
审理法院：湖北省襄阳市襄州区人民法院（一审）、湖北省襄阳市中级人民法院（二审）

二、案件事实并告知法院判决结果

襄阳荣某有限公司自愿以其位于襄阳市襄州区某路北（洪山头社区）的国有建设用地使用权（面积42342.43㎡）为某银行襄阳分行签署的《房地产开发贷款借款合同》项下借款作抵押，双方于2020年6月22日签订了《抵押合同》后，于2020年7月2日办理了抵押权登记。2020年7月16日，某银行襄阳分行向襄州区住房和城乡建设局出具《关于同意城市之光项目对外销售商品房的确认函》，同意襄阳荣某有限公司就城市之光项目土地上开发的2#、3#、6#楼申请办理商品房预售许可证，并对外销售商品房。2020年9月25日，襄阳市住房和城乡建设局发出《湖北省商品房预售许可证书》。2022年1月19日，张某与襄阳荣某有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买城市之光5幢1单元18层1803号房屋；张某依约支付了全部房款。2022年11月30日，双方办理了房屋交接手续。2024年11月18日，襄阳市襄州区碧桂园城市之光一期办理了不动产权初始登记。因土地使用权抵押未涂销，张某无法办理房产证。

法院判决：某银行襄阳分行必须协助办理案涉房屋所对应土地的抵押权涂销登记；襄阳荣某有限公司必须协助张某办理房屋产权登记。二审法院驳回银行上诉，维持原判。

三、案例的核心观点

这个案子看似是买房人和银行的纠纷，其实藏着一个企业经营者必须警惕的法律陷阱：一旦你（企业）同意别人卖你的抵押物，法律就认为你承诺了要配合买家拿房产证！

让我用大白话解释一下：

• 某银行把土地做了抵押贷款给开发商
• 后来银行给房管局写了个"同意售房确认函"
• 开发商就把房子卖给张某并收了全款
• 结果银行反悔说"我只同意卖房，没说要涂销抵押"
• 但法院说：你既然同意卖房，还当了售房款的监管银行，就等于承诺用卖房款还债并配合办证

对企业的重要警示：

1. 银行要注意：别乱开"同意函"
   银行经常以为"同意售房"只是帮开发商走流程，但法律上这等于签了"隐形承诺书"。本案中银行吃了大亏——收了售房款却不配合涂销抵押，最后被法院强制要求配合办证，还倒贴了诉讼费。建议：银行出具同意函前，一定要在文件中明确写清楚"售房款优先用于偿还对应部分债务，银行在收到款项后X日内配合涂销抵押"。

2. 开发商要当心：别拿"银行同意"当免死金牌
   开发商以为有银行同意函就能高枕无忧，却忽略了：银行同意售房不等于债务自动解除！本案中开发商如果规范使用售房款（优先还银行），就不会卡在办证环节。建议：销售已抵押房产前，必须和银行签订书面协议，明确售房款支付路径和抵押涂销时间表，避免"钱到了银行账上，抵押却没解除"的尴尬。

3. 所有企业要记住：盖章就是签字，承诺必有代价
   这个案子最冤的是银行——他们可能根本没意识到，一份给房管局的普通函件会变成对购房人的法律承诺。现实中很多企业高管随手签字盖章，等出事才说"我当时没想那么多"，但法院只看白纸黑字。建议：

   • 任何对外文件都要经法务审核
   • 避免使用"同意""许可"等模糊表述，要写清前提条件和责任边界
   • 业务部门和法务部门必须建立"文件会签"制度

真实风险场景：
某建材公司用厂房抵押贷款，后来银行同意其出售部分厂房。结果公司把厂房卖给客户收了500万，却把钱用于还私人借款。客户付了钱却办不了证，一纸诉状把银行和公司一起告了——结局和本案如出一辙：法院判决银行必须配合涂销抵押，公司还要赔客户违约金！

防范口诀：
✅ 同意售前必约定：钱怎么还、证怎么办
✅ 模糊表述要不得：写清"以XX为前提"
✅ 监管账户是双刃剑：收了钱就得担责

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