开发商代偿房贷后无法对房屋行使优先受偿权，仅能向购房人追偿-林州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)豫0581民初9140号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年2月19日，林州某有限公司与王某签订《商品房买卖合同（预售）》，王某购买林州某有限公司开发的位于河南省安阳市林州市某小区房屋一套，总价款435789元。王某首付155789元，贷款280000元。《商品房买卖合同（预售）》附件四约定，由林州某有限公司给王某贷款提供阶段性担保，若发生代偿情形后，王某应及时将林州某有限公司因担保代偿的全部款项和因此遭受的全部损失偿付给林州某有限公司。

2019年3月14日，王某作为借款人与中国某有限公司林州支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额280000元，贷款期限240个月，林州某有限公司是该合同中的保证人。同日，中国某有限公司林州支行又与未某签订了《个人贷款保证合同》，有未某对该贷款承担全程连带责任保证。中国某有限公司林州支行仅对王某购买的林州市房屋办理了房屋抵押权预告登记，未办理抵押登记。

2021年12月28日至2025年6月26日期间，因王某逾期偿还月供，中国某有限公司林州支行从林州某有限公司保证金账户中共计扣款68495元。王某分别于2022年6月3日还款2100元，2022年12月23日还款4200.5元，以上共计6300.5元，王某尚欠代偿款62194.5元。

因王某未按期偿还贷款，中国某有限公司林州支行于2024年8月22日向法院提起诉讼。法院判决解除贷款合同，王某偿还借款本金237411.46元，未某、林州某有限公司对王某的债务承担连带清偿责任。该判决以中国某有限公司林州支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，但并非享有现实抵押权为由，驳回中国某有限公司林州支行要求对涉案房屋享有优先受偿权的请求。

该判决生效后，王某、未某、林州某有限公司未履行判决义务，中国某有限公司林州支行申请强制执行后，法院扣划林州某有限公司233341.97元。林州某有限公司总计代王某偿还了295536.47元（233341.97元+62194.5元）。

林州某有限公司向法院起诉要求王某偿还代偿款项309296.78元及利息，并对房屋享有优先受偿权，同时要求未某承担连带清偿责任。

法院判决：王某于判决生效之日起三十日内偿还林州某有限公司垫付款287136.47元及利息；驳回林州某有限公司的其他诉讼请求。

三、核心观点与企业风险防范建议

这个案例给房地产开发商和提供担保的企业敲响了警钟：作为贷款保证人代偿后，如果没有办理正式抵押登记，即使房屋登记在购房人名下，你也无法对房屋行使优先受偿权！

具体来说，有以下几点风险需要特别注意：

1. 预告登记≠正式抵押，无法保障优先受偿权

本案中，银行仅办理了房屋抵押权预告登记，未办理正式抵押登记，法院因此认定银行对房屋不享有现实抵押权。作为连带保证人的开发商代偿后，自然也无法对房屋享有优先受偿权。很多开发商以为只要房子在购房人名下就能"兜底"，但事实是：只有完成正式抵押登记，才能在代偿后对房屋享有优先受偿权。

防范建议：开发商在协助购房人办理按揭贷款时，务必督促银行及时办理正式抵押登记，而不是满足于预告登记。可以与银行建立定期沟通机制，确认抵押登记状态，确保自身担保权益有充分保障。

2. 多个保证人之间无约定，不能相互追偿

本案中，林州某有限公司和未某分别在不同合同上提供担保，双方没有签订关于相互追偿的协议，法院因此驳回了林州某有限公司要求未某承担连带清偿责任的请求。

防范建议：如果企业需要与其他保证人共同提供担保，务必在担保合同中明确约定相互追偿权。可以约定"任一保证人代偿后，有权就超出自己应承担部分向其他保证人追偿"，避免出现"我代偿了，却无法找其他保证人分担"的尴尬局面。

3. 保证金管理要规范，留存证据很关键

林州某有限公司辩称8400元按揭保证金已用于清偿之前的逾期欠款，但因未提交证据，法院不予采信，最终从代偿总额中予以扣除。这8400元"打了水漂"！

防范建议：企业收取任何保证金或类似款项时，必须建立规范的财务流程：

• 专门账户管理
• 清晰记录用途
• 保留支付凭证
• 及时与对方确认
  避免因证据不足导致权益受损。

4. 合同条款要明确，模糊约定等于没约定

林州某有限公司要求被告承担保函费，但因双方未在合同中明确约定，法院不予支持。很多企业以为"合理费用理应由违约方承担"，但法律只认可合同明确约定的内容。

防范建议：在签订合同时，务必详细列明可能产生的各种费用（如律师费、保全费、保函费等）由谁承担。不要用"其他合理费用"等模糊表述，而应具体列出项目，减少日后争议。

5. 购房人信用风险要提前评估

本案中，王某因疫情和生意失败无力还款，导致开发商被迫代偿。房地产开发商往往只关注首付和贷款审批，忽视了对购房人长期还款能力的评估。

防范建议：开发商应建立更严格的客户信用评估机制：

• 了解购房人职业稳定性
• 评估家庭整体负债情况
• 建立定期回访制度
• 发现异常及时介入
  避免等到银行扣款时才被动应对。

给企业的最后提醒：担保不是"走过场"，每一次签字都可能带来巨额责任。作为企业，要树立"担保即负债"的意识，规范担保流程，保留完整证据，才能在风险来临时有效保护自身权益。

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