开发商未按图纸施工致房屋质量问题购房者可解约退款-林州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)豫0581民初11607号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年2月27日，王某与林州市某开发有限公司签订了商品房买卖合同(预售)，王某购买了该公司开发的位于林州市林虑山大道西段629号建业碧桂园天麓小区6幢1单元103号房产，面积99.55平方米，每平方米单价4377.73元，总价435803元，王某按约定分两期付清房款。合同约定林州市某开发有限公司应于2022年12月29日前交房，而实际交房时间为2023年5月1日。2023年10月1日王某去装修房屋时，发现房内全是污水，经检查发现是被告未按图纸施工导致。王某多次打林州市市长热线并通知被告维修，2023年10月-12月被告用了将近三个月时间维修，将厨房改成了独立下水。但随后室内又存满积水，王某认为房屋存在质量问题，不能实现居住目的，要求解除合同。被告则称已维修完毕，返水问题是因楼上业主装修不当导致，且王某拒绝配合维修。

另查明，王某2023年10月多次打市长热线反映：施工单位未按图纸设计施工，导致一层室内上返水，图纸设计一层卫生间排污管、厨房排污管、地漏排污管都是单排管，直接排入小区管网，但施工单位却把这些管直接接入楼上下来的管中。经现场查勘，确实与图纸不符，厨房部分已整改完成。对于卫生间排水管道，因已浇筑砼垫层隐蔽，未发现排水异常，施工方承诺照图施工。

法院判决：解除双方签订的《商品房买卖合同》，林州市某开发有限公司于判决生效后十日内返还王某购房款435803元；驳回王某要求支付违约金和赔偿损失的其他诉讼请求。

三、法律风险防范提示

这个案例简单说就是：房子建歪了，再修也修不好，购房者有权退房要回全款。听起来有点不可思议，但法院确实这么判了！为什么呢？关键在于开发商犯了两个致命错误：

错误一：施工"偷工减料"埋隐患
图纸明明要求一层排污管要"单排直通"，开发商却图省事把厨房、卫生间管道都接到楼上主管道上。这就像把自家马桶和楼上邻居的下水道连在一起——楼上一堵，污水直接倒灌你家！更糟的是，这种错误藏在墙里看不见，业主装修时才发现，已经无法补救。

错误二：维修"走过场"激化矛盾
发现问题后，开发商虽然修了厨房管道（改成独立下水），但没查清根本原因。当积水再次出现时，直接甩锅给"楼上装修"，却不提供证据。更不该的是，拿着合同条款说"业主不配合维修要自己担责"——法院认为：房子是你建的，你得先证明问题是别人造成的，不能光靠嘴说！

给企业的3个救命建议

1. 图纸就是"法律"，改一根管子都要留证据
   施工中遇到图纸问题，必须书面通知业主并取得确认。比如本案中若开发商发现图纸不合理，应联合设计院出具变更单，让业主签字认可，而不是自作主张改动。否则一旦出事，"按图施工"就是法院判定责任的铁标准！

2. 维修别"治标不治本"，否则越修越赔钱
   本案开发商花3个月修厨房，却没检查卫生间管道，结果问题反复出现。企业要记住：小修小补可能花1万，彻底返工才花5万；但拖到业主退房，可能赔43万！ 建议建立"问题溯源机制"：每次维修必须出具书面报告，说明原因、解决方案和预防措施，双方签字确认。

3. 合同条款别"坑人"，否则等于废纸
   开发商在合同里写"业主不配合维修要自己担责"，看似保护自己，实则埋雷。法院明确说：开发商作为专业方，有义务先证明问题不是自己造成的。企业拟定合同时，要避免"霸王条款"，比如把"无条件配合"改成"双方应积极配合排查，责任方承担维修费用"，既合法又显诚意。

特别提醒：很多企业以为"房子交付了就万事大吉"，但本案证明——质量问题的"保质期"是房子的整个生命周期！即使交房后多年，只要能证明是施工缺陷导致无法居住，业主照样能退房。建议房企建立"终身质量档案"，对隐蔽工程全程录像，万一出问题能第一时间自证清白。

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