房屋买卖失败后配套车位合同可解除-济源合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)豫9001民初10599号
审理法院：河南省济源市人民法院

二、案件事实和判决结果

2021年3月28日，常某与蒋某签订《房屋买卖协议》，购买东湖某13号楼东单元20层东户房屋。2021年5月14日，常某在蒋某带领下与高某签订《东湖某商品房预约协议》（协议上加盖的“济源某有限公司”公章系伪造）。2021年8月27日，史某也与高某签订同一房屋的预约协议。2022年10月29日，济源某有限公司与常某签订《商品房预售合同》。2023年12月1日，常某向济源某有限公司支付13万元购买负一层A区两个车位，签订《东湖某地下车位使用转让协议》，协议中明确约定“乙方已购买东湖某项目13号楼一单元2001室房屋”。

此后，法院生效判决解除了常某与蒋某的《房屋买卖协议》，并判令济源某有限公司为史某办理该房屋的备案登记手续。因常某无法取得原定房屋，多次协商调换房屋未果，遂起诉要求解除《商品房预售合同》和车位协议，并退还车位费及利息。

法院判决：

1. 解除《商品房预售合同》及《东湖某地下车位使用转让协议》；
2. 济源某有限公司退还原告13万元车位费；
3. 驳回原告要求支付利息的诉讼请求。

三、企业如何防范附属设施合同风险？

核心观点：当房屋买卖合同因故解除且无法调换房屋时，配套车位等附属设施合同因存在“依附关系”也可能被法院判令解除，企业需提前设计合同条款规避风险。

本案中，法院支持解除车位协议的关键原因有两点：

1. 合同明确绑定“房屋购买”前提：车位协议中白纸黑字写着“乙方已购买13号楼2001室房屋”，当房屋交易彻底失败（且企业无法提供替代方案），车位失去使用价值，解除合同合情合理；
2. 企业协商态度消极：双方多次协商调换房屋未果，企业未能证明已积极协助客户解决替代方案，被法院认定“依附关系”无法维系。

给企业的3条实操建议：

1. 拆分合同，避免“自动绑定”

   • ❌ 错误做法：在车位协议中写“乙方必须已购房屋”“车位仅限本小区业主使用”等绝对化条款。
   • ✅ 正确做法：单独约定车位转让条件（如“车位使用权独立生效”），补充“若房屋交易失败，乙方可选择继续使用车位或解除协议”，并明确解除时的退款规则（例如扣除已产生管理费）。

2. 设置阶梯式退出机制

   • 在合同中增加协商条款：
     “若房屋买卖合同无法履行，甲方应在15日内提供同区域可替代房屋方案；若乙方拒绝替代方案或甲方无法提供，本协议可协商解除，乙方需支付已产生服务成本的20%作为违约金。”
   • 作用：既保留企业谈判空间，又避免被认定为“恶意拖延”，大幅降低全额退款风险。

3. 严防内部管理漏洞

   • 本案中“一房二卖”源于员工私刻公章，企业以“不知情”为由抗辩失败。
   • 必须做到：
     • 所有销售协议加盖企业唯一备案公章，禁止项目部私章；
     • 每月核对客户签约清单与财务收款记录（本案中高某收款后未入公账是重大隐患）；
     • 对销售人员定期开展“禁止口头承诺”“禁止代收款项”培训并签字确认。

特别提醒：许多企业认为“车位是独立合同”，但法院会根据实际使用逻辑判断关联性。就像买手机必须配充电器，若手机无法使用，充电器单独留着也没意义——企业不能只靠“合同独立”四个字逃避责任，必须用条款设计证明“即使没房子，车位仍有独立价值”。

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