土地租赁合同面积约定不明时如何保障企业权益？-襄阳土地承包经营权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：土地承包经营权纠纷
案号：(2025)鄂0607民初997号
审理法院：湖北省襄阳市襄州区人民法院

二、案件事实及判决结果
2022年9月，襄阳某发农业发展有限公司（以下简称"某发公司"）与襄阳市襄州区某村民委员会（以下简称"某村委会"）签订了两份《土地经营权租赁合同》，约定某村委会将部分土地经营权租赁给某发公司从事农业种植，水田700元/亩/年，旱地500元/亩/年。合同约定租赁期限为6年，但特别注明"具体流转地块、面积由双方共同确认"。

随后双方又签订了三份补充协议：2022年9月28日补充协议明确了土地面积；2023年6月1日补充协议约定管理费从20元/亩降至10元/亩；2023年12月28日补充协议最为关键，将租赁期限调整为2022年9月30日至2024年9月30日，确认了实际交付面积（2022年9月至2023年9月交付水田795亩；2023年6月至9月交付水田5.24亩、旱地10.87亩；2023年9月至2024年9月交付水田769.13亩、旱地10.87亩），并约定小麦、水稻等种粮补贴从2023年9月起由某发公司享有，同时某发公司需交5000元作为恢复田埂的保证金。

某发公司共支付租金及管理费1161141.40元，另支付保证金10000元。2024年6月，因某村委会修路毁坏某发公司的青苗，某村委会时任村书记柏某承诺赔偿7000元。

合同到期后，双方因结算问题产生争议。某发公司认为某村委会未按约定面积交付土地，要求退还多付租金91867.45元、保证金10000元，赔偿青苗补偿费7000元，支付种粮补贴40560元，并承担违约金9447.3元，合计158874.75元。

法院判决：某村委会需退还某发公司多付的土地租金40434.85元及资金占用费；赔偿青苗补偿费7000元；支付2023年9月至2024年9月的水稻补贴33818.65元；但驳回某发公司关于退还保证金、支付违约金等其他诉讼请求。

三、核心观点：企业签订土地租赁合同必须注意的三大风险

这个案例看似是简单的土地租赁纠纷，实则暴露了企业在土地承包经营中的三个关键法律风险，每家企业都应警惕：

风险一：合同面积"水分大"，实际交付靠"补充协议"定乾坤
本案中，原合同约定流转土地813.27亩，但实际交付面积大幅缩水。法院为何不支持某发公司主张的"不完全交付"违约责任？关键在于原合同已注明"具体流转地块、面积由双方共同确认"，后续2023年12月28日的补充协议更是明确约定了实际交付面积。这相当于双方用新约定推翻了原合同面积。

企业防范建议：

• 签订合同时，务必实地测量确认面积，不要轻信"大约""左右"等模糊表述
• 在合同中明确约定："面积以双方现场测量并签字确认的图纸为准"
• 若需变更面积，必须签订书面补充协议，切勿仅口头约定

风险二：政府补贴"纸上谈兵"，政策变动成"免责金牌"
某发公司主张的种粮补贴部分得到支持，部分被驳回，原因在于2023年12月补充协议约定"如乙方拿不到上述补贴责任由甲方负责"，但法院调查发现2024年襄阳市并无小麦补贴政策。这提醒企业：政府补贴具有政策不确定性，合同约定不能对抗政策缺失。

企业防范建议：

• 涉及政府补贴的条款，必须注明"以当年政府实际发放的补贴政策为准"
• 要求对方提供当地农业农村部门的书面政策说明作为合同附件
• 不要笼统约定"所有补贴归我方"，应明确列出具体补贴项目名称及发放条件

风险三：付款凭证"名不正则言不顺"，多付钱难追回
某发公司有一笔24398元转账至村书记个人账户，备注"圈地工资费用"，但法院仅认可其中16265.4元为管理费。若当时备注为"土地租金"并转入对公账户，可能全部认定为租金，多退金额将更高。

企业防范建议：

• 所有付款必须转入合同指定的对公账户，绝不转入个人账户
• 转账附言必须清晰注明"XX合同202X年度土地租金"等具体信息
• 保留付款凭证的同时，要求对方出具正规收款收据

特别提醒：本案中10000元保证金未获退还，只因某发公司多交了5000元（协议约定5000元），且未明确约定退还条件。企业支付保证金时，务必在合同中写清：具体金额、用途、退还时间及条件，避免"自愿多交"反成被动。

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