开发商逾期交房违约金怎么算？不可抗力可减免部分责任-襄阳商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)鄂0607民初5537号
审理法院：湖北省襄阳市襄州区人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年5月31日，熊某、刘某梅与襄阳某置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定以908920元购买襄阳东津新区某楼盘房屋，开发商须在2022年12月31日前交房，且交付时必须取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同明确约定：若逾期交房，开发商需按日支付总房款万分之一的违约金。

合同签订后，熊某、刘某梅付清了全部房款。2023年3月31日，襄阳某置业有限公司发出《房屋交付使用通知书》，称房屋已具备交付条件。但熊某、刘某梅验房时要求开发商提供"住宅使用说明书""住宅质量保证书"等法定文件（俗称"三书一证一表"），开发商无法提供。更关键的是，2023年5月9日，襄阳市房城乡建设局发布公告确认：该项目尚未取得竣工验收备案，不具备交付条件！直到2023年6月2日，项目才完成备案。此外，开发商主张因二十大期间政府要求停工24天、新冠疫情封控停工24天（共48天），属于不可抗力，应免除这部分违约责任。

法院最终判决：开发商逾期交房135天（扣除48天不可抗力期间），需支付违约金12270.42元（908920元×0.1%×135天），驳回原告其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点：交房不是发个通知就完事！

这个案子看似是"小纠纷"，实则给所有开发商敲响警钟：交房必须"真达标"，光发通知不顶用！ 很多企业以为只要房子盖好了、发了交房通知，就算完成义务。但本案清晰表明：

1. "纸面交房"是大忌：开发商在2023年3月就发通知说"能交房"，可政府5月才公告"没备案、不能交"。法院直接认定：没竣工验收备案=不符合交房条件，通知白发！这135天的违约金一分不能少。
2. 不可抗力要"实锤"：开发商拿政府停工令和疫情封控当理由，法院认了48天免责期。但关键来了：必须保留政府文件、及时通知业主！如果开发商拿不出停工通知，或没告知业主"因疫情要延期"，这部分责任照样得背。
3. 交付后还得"二次通知"：项目6月2日完成备案，但开发商没马上通知业主。法院直接推定：备案后30天内必须重新通知，否则继续算违约！很多企业以为"备案了就万事大吉"，结果栽在后续流程上。

给企业的实操建议：

• 合同别玩"文字游戏"：像本案约定"交付时必须取得备案证明"，白纸黑字写清楚，反而能避免扯皮。千万别模糊写成"符合国家规定"——到底啥规定？业主一告一个准！
• 建立"交房 checklist"：在交房前30天，逐项核对"三书一证一表"、水电燃气开通证明等。少一份文件，宁可延迟通知，也别冒险"假交房"。
• 遇到停工立刻留证据：政府发停工令？马上存档并群发短信告知业主："因XX通知，工程暂停，预计延期XX天"。微信、短信都要备份，这是未来免责的"救命稻草"。

特别提醒：很多开发商觉得"拖几天没事，业主不会告"。但本案中，业主从4月验房发现问题，到7月才最终确定交房日，短短3个月就产生上万元违约金。更可怕的是，这类案件往往引发连锁诉讼——一个业主胜诉，整栋楼业主都可能跟风起诉！

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