合同逾期付款超30日出租方可解除合同并追索多重赔偿-松滋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷

案号：(2025)鄂1087民初1797号

审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年9月21日，松滋某业有限公司（以下简称"某业公司"）与湖北某科有限公司（以下简称"某科公司"）签订《松滋市机械电子产业园标准化厂房租赁合同》，约定某科公司租赁某业公司位于松滋市经济开发区道号，松滋市机械电子产业园（南区）5＃楼，面积为11114.28㎡的厂房；租赁期限5年，从2022年9月21日起至2027年9月20日止。厂房年租金为人民币1200342.24元；租金支付时间为每半年支付，金额为600171.12元，第一期租金在2022年11月20日前支付，以后应于每个租金支付周期起始日前3日支付；某科公司不按时支付租金，除补交租金外，每逾期一日，应按当年度应付未付租金的日万分之五向某业公司支付违约金；逾期超过30日的，某业公司有权解除合同，某科公司按年度租金20%承担解除合同的违约金。

同日，双方签订了《松滋市机械电子产业园南区宿舍租赁合同》，约定某科公司租赁某业公司5间宿舍，年租金为人民币29641.14元；租赁期限5年。

2024年8月1日，双方再次签订了《松滋市光学电子产业园宿舍租赁合同》，约定某科公司租赁某业公司4间宿舍，租金为20529元；租赁期限1年。

2023年12月28日，双方签订《光伏发电供电合同书》，约定某科公司使用某业公司提供的光伏电力。

合同签订后，某业公司将厂房及宿舍交给了某科公司，某科公司开始对厂房进行装修。某科公司于2022年9月22日向某业公司支付350000元（其中厂房租金176846元、支付物业费123154元、支付保证金50000元），2024年10月30日支付租金50000元，此后，某科公司再未交纳厂房租金。

2025年5月20日，某业公司向某科公司发出了厂房宿舍费用催缴通知书，要求某科公司在3日内缴纳厂房租金及宿舍租金2710288.37元。某科公司在收到通知书后未履行。

经统计，某科公司应支付2024年3月至8月光伏电费188653.3元，下欠2024年4-9月水费7039.53元，2025年1-3月水费336.7元，合计7376.23元。

目前某科公司已停止生产。

法院判决：解除双方签订的厂房租赁合同和宿舍租赁合同；某科公司返还租赁的厂房；支付厂房租金2623981.08元及自2025年6月4日起的逾期付款违约金；自2025年5月21日起按年度租金标准支付厂房占用费至返还厂房之日止；支付宿舍租金46461.61元及逾期付款违约金；支付解除合同违约金264523.07元；支付光伏电费188653.3元；支付水费7376.23元；支付律师代理费53000元。

三、核心观点与风险防范建议

这个案例非常典型，展示了租赁合同中逾期付款可能带来的严重后果。作为企业法律顾问，我想用通俗易懂的语言，给各位企业家讲讲这个案例的警示意义，帮助大家防范类似风险。

1. 别小看"30天"，逾期付款超期可能让你损失惨重

本案中，某科公司就是因为租金逾期超过30天，导致某业公司有权解除合同。合同中明确约定"逾期超过30日的，甲方有权解除合同"，这条看似普通的条款，最终让某科公司付出了沉重代价——不仅要补交欠款，还要支付违约金、占用费，甚至承担对方的律师费。

风险提示： 企业在签订合同时，一定要仔细看清楚付款期限和违约条款。作为承租方，不要以为"迟几天付款没关系"，一定要严格按照合同约定时间付款。如果确实有困难，提前和对方商量延期，最好有书面确认，不要等到被催告才着急。

2. 保证金不是"护身符"，该付的钱一分不能少

某科公司之前交了5万元保证金，本以为能抵一部分钱，结果法院只把这5万元冲抵了部分租金，其他欠款一分没少。更糟糕的是，合同解除后，某科公司还得支付相当于年租金20%的违约金（厂房24万多，宿舍2万多）。

风险提示： 交保证金前要弄清楚它的用途——是专门用于保证合同履行，还是可以直接冲抵租金？在合同中要写清楚。作为出租方，也要明确约定保证金的处理方式，避免后续争议。

3. 催款要有"证据链"，空口无凭难维权

某业公司之所以胜诉，是因为他们做了三件事：一是合同条款写得非常清楚；二是保留了所有付款记录；三是2025年5月20日发了书面催缴通知。而某科公司收到通知后不回应、不付款，最终被法院认定为恶意违约。

风险提示： 企业收不到款时，不要只是口头催要。一定要发书面催款函（最好是邮政EMS，保留寄送凭证），写明欠款金额、期限和后果。如果对方不回，及时咨询专业人士，该走法律程序就走，拖得越久损失越大。

4. 房屋交接要"白纸黑字"，避免后续扯皮

有意思的是，法院支持了厂房占用费，却没支持宿舍占用费。为什么？因为某业公司没证据证明某科公司还在占用宿舍。而厂房里有某科公司的设备没搬走，证据确凿，所以法院判了占用费。

风险提示： 无论是出租方还是承租方，合同解除或到期后，一定要当面交接房屋，签交接确认书，最好拍照或录像留存。如果对方不配合，及时请物业或社区人员见证，避免日后说不清谁在占用房屋。

5. 水电费这些"小钱"，积少成多也是大问题

很多人觉得水电费是小事，但本案中光伏电费近19万、水费7千多，加起来也不少了。这些费用如果合同有约定，就必须支付，法院同样会支持。

风险提示： 在租赁合同中，一定要把水电费、物业费等附加费用的计算标准、支付方式写清楚。每月核对一下，发现问题及时沟通解决，别等到欠了几个月才想起来要。

给企业家的实用建议：

• 签合同前多问一句：不确定的条款一定要问清楚，别不好意思。花几百元请律师审一份合同，可能避免几十万元的损失。

• 付款设置"提前量"：在手机日历上设置付款提醒，比合同约定日期提前3-5天，避免因节假日或疏忽导致逾期。

• 建立"合同档案"：每份合同单独建文件夹，存放合同原件、付款记录、往来函件等，电子版也要备份。

• 遇到问题别"硬扛"：如果资金紧张付不出租金，主动找对方商量，争取达成延期协议。比起被起诉，坦诚沟通往往能获得理解。

记住，合同不是"签完就完事"，而是"履约全过程"。一个疏忽可能带来连锁反应，不仅损失金钱，还会影响企业信誉。在商言商，诚信履约是企业立足之本，也是防范法律风险的最好方式。希望这个案例能给大家提个醒，让您的企业远离类似纠纷。