法院裁定抵债房屋所有权立即转移，未过户买方无权占有须腾退-荆门返还原物纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：返还原物纠纷
案号：(2025)鄂08民终1043号
审理法院：湖北省荆门市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

伍某因与某公司合伙纠纷，向荆门市东宝区人民法院提起诉讼，诉讼过程中，伍某申请财产保全，荆门市东宝区人民法院裁定查封了某公司的财产。2005年4月21日，荆门市东宝区人民法院作出（2005）东民一初字第56号民事判决，解除伍某与某公司的合伙合同；某公司退还伍某投资款261389.35元及违约金75000元，共计336389.35元。判决生效后，某公司未履行判决书所确定的义务，伍某申请法院强制执行。2021年1月22日，荆门市东宝区人民法院作出（2010）东执字第221号之四执行裁定书，裁定将某公司所有的位于荆门市月亮湖北路福缘小区北栋某房屋（面积为97.25平方米）作价178551元，交付伍某抵付（2005）东民一初字第56号民事判决书所确定的债务，房屋所有权自裁定书送达给伍某时起转移；伍某可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。伍某接收上述房屋后一直未到不动产登记机关办理不动产权过户登记手续。2023年4月，伍某发现某公司将房屋出售给了李某，李某正在装修房屋，双方就此产生争议并经社区调解未果，李某继续将房屋装修完成并使用房屋至今。另查明，某公司于2014将诉争房屋出售给李某，诉争房屋至今仍登记在某公司名下。

法院判决李某在判决生效后30日内腾退房屋，并按每月200元标准支付从2023年4月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。李某不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

一句话看懂关键点：法院裁定抵债的房屋，所有权从裁定书送达那一刻就转移了！即使买方签了合同、付了钱，只要没办过户登记，房子被法院强制执行时，买方也得腾退并赔钱。

很多企业老板会疑惑："李某2014年就买了房，付了15万房款，房子还是他的吧？"错！法律上有个"黄金规则"：物权＞债权。

• 物权（比如房产证上的业主）：是"硬通货"，能直接控制房子。
• 债权（比如购房合同）：只是"一纸承诺"，只能找卖家要说法。

本案中：
✅ 伍某通过法院执行裁定取得房屋物权（即使没办过户）；
❌ 李某只有购房合同债权（未办登记，房子法律上仍属某公司）；
→ 物权优先于债权，李某必须腾房+赔钱！

企业必须警惕的3大风险（附防范指南）

风险1：企业擅自处置被查封资产，赔了夫人又折兵
某公司在房屋2011年已被法院查封的情况下，2014年仍卖给李某，导致：

• 李某起诉某公司索赔房款+损失；
• 某公司面临"一房两卖"的连环诉讼。
  ✅ 防范口诀：

  "卖资产前先查册，查封抵押不能碰！"
  企业处置房产、设备等资产前，必须到不动产登记中心打印《查询结果证明》，确认无查封、抵押等限制。千万别信"内部关系能解封"的鬼话！

风险2：买方未及时办过户，竹篮打水一场空
李某的悲剧：付了15万房款+1万办证费，因未办登记，房子被法院划走。某公司作为卖方，也因擅自处置查封财产可能被罚款。
✅ 防范口诀：

"合同签完30天，过户登记跑在前！"

• 买方：付款后立即要求卖家配合过户，超30天未办妥的，暂停支付尾款；
• 卖方：在合同中明确约定"买方延迟过户的违约责任"，避免资产被牵连执行。

风险3：误以为"唯一住房"能保平安，实则法律不买账
李某主张"这是我在荆门唯一住房"，但法院明确：只有向房地产开发商买房才受特殊保护。某公司是生产香粉的企业，不是开发商，李某不享受"唯一住房"豁免权！
✅ 防范口诀：

"非开发商卖房，唯一住房不顶用！"
企业购买非住宅类资产（如厂房、商铺）时，别幻想"住进去就能保房"。务必确认：
① 卖方是否为正规房地产开发企业；
② 房屋是否已通过竣工验收备案。

给企业老板的特别提醒

• 对内：建立资产台账，重点标注"有查封风险"的资产，法务部每月核查状态；
• 对外：交易前必须查验《不动产登记簿》，合同中增加"若资产被查封，卖方双倍返还定金"条款；
• 救命稻草：发现资产被查封后，立即向法院提交《执行异议申请书》，切勿擅自处置！

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