房屋买卖中“无产权面积”约定须谨慎，违约金过高法院可调整-松滋房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)鄂1087民初1414号/(2022)鄂10民终464号
审理法院：松滋市人民法院/湖北省荆州市中级人民法院

二、案件事实与判决结果
2014年11月19日，茂隆某融公司与朱某签订房屋买卖合同。合同约定：茂隆某融公司出让给朱某的房屋坐落于松滋市城关民主路鑫泰国际41号，总面积192.94㎡，其中有产权面积为151.73㎡，无产权面积为41.21㎡。房款902.9万元，相关税费各自按标准承担。双方还签订商品房买卖合同（合同编号：松房201400173），该合同仅载明产权登记建筑面积151.73㎡，并交原松滋市房地产管理局备案登记。朱某所购商铺于2014年12月5日办理产权登记，房屋所有权证载明建筑面积151.73㎡。
朱某支付购房款明细：用工程款450万元冲抵首付款；2015年6月11日银行按揭贷款支付150万元；2015-2017年租金冲抵75.35万元；2021年3月1日银行转账支付50万元。合计725.35万元。朱某下欠茂隆某融公司购房款177.55万元未付。
朱某上诉称：无产权面积41.21平方米实际不存在，系重复计算，茂隆某融公司仅交付了151.73㎡房屋。二审中提交了公证书、测绘报告等证据，但法院认为属单方测绘，不能单独作为定案依据。
法院判决结果：
一审判决朱某支付茂隆某融公司购房款177.55万元及至2021年7月12日止的利息122.2345万元；2021年7月13日起按月利率6.12‰支付利息。二审驳回双方上诉，维持原判。

三、企业法律风险防范要点
这个案子看似是"一房两价"的纠纷，实则暴露了企业签约中的两大致命漏洞：面积约定模糊+违约金狮子大开口。作为企业法律顾问，我用大白话告诉你怎么避坑：

1. 别玩"文字游戏"，面积必须写得清清楚楚
茂隆某融公司和朱某签了两份合同：一份写"总面积192.94㎡（含41.21㎡无产权面积）"，另一份备案合同却只写"151.73㎡"。结果朱某拿着房产证说："我只买了151.73㎡，多出来的41.21㎡是你们编的！"
企业教训：

• "无产权面积"是雷区！ 如果房子有部分无法办证（比如违建、公摊等），合同里必须写明：
  ✓ 具体位置（如"房屋西侧增建部分"）
  ✓ 无法办证的原因（如"因规划审批限制"）
  ✓ 价格是否单独计算（如"41.21㎡按XX元/㎡计价，不纳入产权范围"）
• 备案合同≠最终依据！ 备案合同通常只登记产权面积，但企业不能因此把真实交易内容藏起来。本案中法院认定：双方私下签的主合同才有效，因为里面明确约定了"无产权面积"。

2. 违约金别想"天价"，30%年息法院直接砍到7%
合同里写"欠款按月息25‰（年化30%）计息"，茂隆某融公司本想靠利息"回血"，结果法院一句话打回原形："违约金不能比银行高太多"，直接降到月利率6.12‰（年化约7.3%）。
企业教训：

• 违约金不是越高越好！ 法律只保护"实际损失"，比如你垫资盖房的利息成本。本案中：
  → 如果约定年息12%（LPR的4倍内），法院大概率会支持；
  → 但写30%，明显像"趁火打劫"，法院必然调整。
• 记住黄金公式：违约金 ≤ 实际损失×1.3倍。企业签约前先算：
  我的真实成本（比如银行贷款利息）×1.3 = 合理违约金上限

3. 证据要"官方认证"，别信单方测绘报告
朱某二审搬出公证测绘报告，证明"根本没41.21㎡"，但法院不认账——因为这是他自己找公司量的，像"自己给自己开证明"。
企业教训：

• 关键证据必须三方在场！ 比如交房时：
  ✓ 企业、客户、物业共同签字确认面积
  ✓ 拍摄带时间戳的视频（证明房屋现状）
• 产权证是终极王牌！ 本案中房产证登记151.73㎡，法院直接认定："面积以证为准"。如果企业想卖"无产权部分"，必须提前在合同里写："乙方确认已实地查看，知晓该部分无法办证"。

给企业的实操建议

• 签合同时：把"无产权面积"换成大白话——"该部分因XX原因无法办证，乙方自愿按XX元购买，不主张产权"，并在附件贴现场照片。
• 算违约金时：直接写"按LPR的1.5倍计息"（目前年化约6%），既合法又能吓退老赖。
• 留证据时：交房视频里让客户亲口说"我确认收到XX㎡房屋，无异议"，比100份测绘报告都管用。

记住：合同不是写给法院看的，是写给自己的"护身符"。玩文字游戏省下的小钱，最后可能赔掉十倍利润！

注：本案中"月息25‰"（即2.5%/月）年化达30%，远超司法保护上限（通常为LPR的4倍，目前约14.8%）。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第25条，超出部分法院不予支持。企业约定违约金时，建议控制在年化12%以内，避免被认定为"过高"。