拖欠租金将面临高额违约金和律师费损失 - 咸宁房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初7585号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2022年6月24日，咸宁市咸安区某公司与邓某签订了《门面租赁合同》，约定咸宁市咸安区某公司将永安南山某一楼门面（苹果专卖十年老店）出租给邓某，租赁期限自2022年7月1日至2025年6月30日。合同约定年租金为39060元，采用“上付制”（即先付款，后使用），邓某需在每年租期开始前支付全年租金，并支付押金1000元。如果邓某逾期支付租金，押金不予退还；拖欠租金时，咸宁市咸安区某公司有权收回房屋，邓某还需支付拖欠租金及租金总额25%的违约金，并赔偿包括律师费在内的损失。

合同履行中，咸宁市咸安区某公司将房屋交付邓某使用。邓某支付了2022年7月1日至2024年6月30日的租金和押金1000元。但在第三年租赁期（2024年7月1日至2025年6月30日），邓某仅支付了20000元租金，欠付19060元。租赁期满后，邓某未腾退房屋。咸宁市咸安区某公司委托律师起诉，要求邓某腾退房屋、支付欠租、违约金、没收押金及律师费等。

法院判决结果很简单：邓某需在15天内支付欠租19060元、违约金9765元，押金1000元不予退还；腾退房屋并交还；支付律师费4000元；其他诉求（如欠租利息）被驳回。

三、案例核心观点与企业风险防范提示
这个案子看似是租客邓某“倒霉”，但核心问题出在企业合同管理松懈上。邓某拖欠19060元租金，最终多赔了1万多（违约金+律师费+押金损失），而咸宁市咸安区某公司能赢，关键在于合同条款写得清、证据留得全。对企业来说，这不是“租客不讲武德”，而是暴露了三大致命风险：

1. “口头约定”是大忌，合同必须白纸黑字写清楚
   案例中，咸宁市咸安区某公司赢在合同里明明白白写了“上付制”（先付钱再用房）、押金不退条件、违约金计算方式（年租金25%），甚至连律师费谁承担都列得清清楚楚。反观很多企业，签合同时图省事，只写“租金按时支付”，结果租客拖欠时，企业连违约金都算不清，法院更不会支持。
   → 防范建议：

   • 租金支付时间、方式（比如“每年6月30日前付清下一年租金”）必须精确到日；
   • 拖欠租金的后果要具体（如“逾期超15天，押金不退+按日收0.05%滞纳金”）；
   • 明确写上“违约方需赔偿律师费、诉讼费等损失”——本案中这条让企业省了4000元律师费！

2. 拖欠租金别拖，早行动才能少损失
   邓某2024年7月1日就该付第三年租金，却拖到10月才付2万（还差1.9万），企业等到2025年才起诉。如果再拖久点，租客跑路或破产，钱可能彻底打水漂。更危险的是，有些企业怕“伤和气”不催收，结果租客把欠租当“惯例”，越欠越多。
   → 防范建议：

   • 设立租金到期自动提醒（比如手机日历提前15天闹钟）；
   • 欠租超3天就发书面催款函（微信/短信也行，但必须留截图）；
   • 拖欠超15天立即启动法律程序——本案中企业及时起诉，避免了损失扩大。

3. 押金不是“万能挡箭牌”，用错方式反吃亏
   很多企业以为收了押金就高枕无忧，但本案中押金能“没收”全靠合同写明了条件：“逾期支付租金，押金不退”。如果合同没写这条，法院可能判押金退给租客。更常见的是，企业用押金抵扣欠租后，忘了追讨剩余部分（比如欠2万只扣1万押金，剩下1万没追），白白损失。
   → 防范建议：

   • 押金条款必须挂钩具体违约行为（如“拖欠租金超7天，押金自动转为违约金”）；
   • 押金抵扣后，剩余欠款要单独追讨（像本案企业同时要了欠租+违约金）；
   • 退房时现场验收并录像，避免租客反告“房屋损坏索赔”。

企业最该记住的一点： 租赁合同不是“走过场”，而是企业钱袋子的“防盗锁”。签合同时省下的1小时，可能换来10倍的官司麻烦。就像本案，咸宁市咸安区某公司因合同严谨，1分钱没多花就追回了2.8万元；而邓某以为拖一拖能省钱，结果多赔1万5。

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