开发商完成房产初始登记后阶段性担保责任自动解除-阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷

案号：(2024)鄂0222民初6007号

审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果

2021年2月5日，袁某龙、周某娥与湖北某股份有限公司阳新支行签订了《个人购房借款（担保）合同》，约定该支行向袁某龙、周某娥提供借款37万元，借款期限自2021年2月5日至2036年2月5日。袁某龙、周某娥以其购买的位于阳新县某面粉厂正升快乐城1号楼c区1404号的房屋向该支行提供抵押，贷款利率在2021年1月20日LPR基础上增加105基点执行。同时，湖北某房地产开发有限公司作为保证人，对合同项下的全部债务承担阶段性连带保证责任，其保证期限自合同签订之日起至合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且相关他项权利证书交付该支行保管之日止。周某娥作为共同借款人出具了《共同还款承诺书》。借款合同签订后，该支行于2021年2月9日向袁某龙发放贷款37万元。合同履行期内，袁某龙未按合同约定清偿本息。截止至2024年1月17日，欠款共计359259.17元。2021年2月8日，案涉房屋办理了预告抵押登记，权利人为该支行。截止至庭审之日，湖北某房地产开发有限公司已办理完毕阳新县某面粉厂"正升快乐城"的初始登记。

法院判决：袁某龙、周某娥需向湖北某股份有限公司阳新支行支付借款本金339750.95元及相应利息、罚息、复利；如袁某龙、周某娥不能按时履行债务，该支行有权就案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；驳回该支行要求湖北某房地产开发有限公司承担连带责任的诉讼请求。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案例给我们带来一个非常重要的启示：房地产开发商为购房者提供的"阶段性担保"不是永久的，在特定条件下会自动解除。许多开发商在与银行合作时，都会为购房者的按揭贷款提供阶段性担保，以为只要房子没卖完或者没办完产权证，就要一直担责。但这个案例清楚地告诉我们：只要开发商完成了房产的初始登记（也叫"大产证"），即使购房者的个人产权证还没办下来，开发商的担保责任就已经结束了！

为什么会这样呢？根据法律规定，抵押预告登记在满足三个条件时就能产生正式抵押的效力：一是开发商已经办理了建筑物所有权首次登记（也就是我们说的"大产证"）；二是预告登记还没失效；三是预告登记的房产和实际登记的房产是一致的。在这个案例中，开发商已经办好了"大产证"，购房者的房子也做了抵押预告登记，所以银行可以直接对这套房子行使抵押权，不需要再找开发商要钱了。

这对房地产企业来说是个好消息，但也提醒我们要特别注意以下几点：

1. 及时办理"大产证"是关键：开发商必须在房屋竣工验收后尽快办理建筑物所有权首次登记。不要因为购房人不配合或者自己工作疏忽而拖延办理，否则担保责任就无法解除。

2. 保留好登记证明：办理完"大产证"后，一定要保存好相关证明文件。万一将来发生类似纠纷，这些文件就是免除你担保责任的"护身符"。

3. 与银行明确约定担保期限：在与银行签订担保合同时，要清楚写明"担保期限至开发商办理完毕建筑物所有权首次登记之日止"，避免使用模糊表述。

4. 不要以为签了"无限期"担保就永远担责：法律有明确规定，预告抵押登记在特定条件下就能转为正式抵押，开发商不必一直背着这个"包袱"。

5. 定期跟踪项目登记状态：开发商应该建立内部台账，对每个项目的产权登记进度进行跟踪管理，一旦完成"大产证"办理，及时通知银行，要求解除担保责任。

对于非房地产行业的企业，这个案例也给我们一个通用启示：在签订任何担保合同时，一定要明确担保的起止条件，不能只看表面约定，而要了解法律上的实际解除条件。很多企业老板以为"签了字就要一辈子负责"，其实法律上有很多免责情形。建议企业在签订担保合同时，让专业律师帮忙把关，明确约定责任解除的具体条件和时间点，避免不必要的长期风险。

总之，这个案例告诉我们：法律不是无情的枷锁，而是有明确规则的保护伞。只要企业依法办事、及时履行义务，就能在适当时候摆脱不必要的责任负担。关键是要了解规则、遵守规则，并做好相关证据的留存工作。